波司登大厦市场调研资料.ppt 125页

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  • 2019-12-02 发布
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    BEA Confidential. | 62 区域商业结构--周边建筑风格 五角场城市副中心主要以蓝色、灰色、白色为基调,是为体现今后五角场科技、现代、高雅的特色。 五角场周边人行道铺装拥有统一设计,五角场的标志导向系统及商业广告也为统一设计,拥有标准的规划布局。 万达商业广场、百联又一城、赛博数码广场、东方商厦等的风格对五角场地区形象塑造起决定性作用。 蓝色、灰色、白色这三种颜色,将成为上海城市副中心五角场地区空间的主要基调。 政府将对五角场地区的建筑外立面、人行道色带、材质等进行细化,使五角场地区建筑物与总体环境相互和谐。 BEA Confidential. | 63 D2 已运营的竞争性项目评估 BEA Confidential. | 64 D2-1周边已运营的竞争项目表 BEA Confidential. | 65 D3 在建的竞争性项目评估 D3-1在建竞争项目状况 BEA Confidential. | 67 D3-1 已建/在建商业预期结构状况分析 赛博数码广场 大西洋百货 波司登大厦 凯迪金融大厦 本案建筑格局上底商+写字楼的形式。与大西洋百货、东方商厦、赛博数码广场、凯迪金融大厦、金宏大厦类似。 定位对比: 大西洋百货属中低档定位;东方商厦属中高档定位;赛博数码广场属于专业类市场;在建项目中凯迪金融大厦属高档定位,金宏大厦以中档定位。 公共设施对比: 大西洋百货与赛博数码广场设施比较陈旧、档次较低,东方商厦公共设施较好,档次较高;在建的凯迪金融大厦属于设施较好、档次较高。 地理位置对比: 金宏商务大厦离本案仅有0.6公里,其他项目都处在五角场环形商业周围。 BEA Confidential. | 68 E 区域交通分析 E1 项目周边主干道道路状况与通行状况 E2 意向消费者对距离的承受限度与交通出行方式 E3 顾客是否容易到达商业圈 BEA Confidential. | 69 E1 项目周边道路状况与通行状况 BEA Confidential. | 70 E1-1项目周边主干道道路状况与通行状况 调查范围: 项目周边2-3公里范围内,淞沪路拓宽从五角场环岛起至本案, 全长1.481公里,路幅60米—65米,6快2慢,车速60公里/小时。 调查时间: 9:00——21:00 调查结果: 在早十点、晚九点道路交通良好,在道路拥挤的高峰期为早八 点、晚六点左右。 BEA Confidential. | 71 E2 意向消费者对距离的承受限度与交通出行方式 BEA Confidential. | 72 E2-1意向消费者对距离的承受限度与交通出行方式 0.5公里范围内 1公里范围内 本 案 根据实地调研情况,本案周边道路宽阔,主干道与支路路况良好。公汽站点分布密集,但轨道交通如地铁站等离项目地约15分钟左右路程。 有效问卷:周边居民调研173份 结论意见:0.5至1公里范围内步行及自行车的居多 超过1公里范围内有37%都选择做公交出行 BEA Confidential. | 73 E3 顾客是否容易到达商业圈 BEA Confidential. | 74 E3-1顾客是否容易达到商业圈 项目周边交通网络发达,到达项目非常便利。 (数据源自交通设施调查) 公交线路: 市内公交线路和始发站点供有22条 长途汽车: 长途汽车线路8条 地铁线路: 中原路八号地铁 高架线路: 逸仙高架 特点: 本地居民离项目在1.5公里范围内交通出行便利 在2公里范围有公交站点可以便利到达 BEA Confidential. | 75 区域需求分析—小结 本案处在政府发起的“三区联动”的区域内。处于发展知识杨浦、经济杨浦、居住杨浦区域的三区范围中心。本案以北是重点发开江湾新城,以南为发展迅速的五角场商圈,以西为科技校园区域,本案以东为人口居住最为密集的居住型社区,因此“三区”的扩展为带动本案起到直接作用。 杨浦区目前主要零售物业以中档的百货和购物中心为主,本案周围以居民区及小型便利店为主。2009年,五角场环形商业圈随着万达商业广场和百联又一城的进入,大大丰富了该区域的零售市场,同时也提升了整个商圈的档次和市场地位。从入驻的品牌档次方面看以五角场为核心开始呈现国际化的发展趋势。因此,本案围绕在五角场边缘应发展高端商业带动周边居民社区。从业态组合方面看,现有的业态组合比较丰富,涵盖了百货、家居、超市、文化娱乐、餐饮、运动、休闲、生活服务等多个方面,基本上能满足消费者的日常生活需求。因此本案可填充五角场边缘地带社区消费水平。 在本案的社会分析中本案的位置

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    • 内容提供方:dayuyu
    • 审核时间:2019-12-02
    • 审核编号:6000135050002130

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