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洪湖集团文件
PAGE
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文件名称
项目物业承接查验管理制度
文件编号:
生效日期
2019年3月8日
版本
2011A
页 数
5页
编 制
审 核
批准人
目的
通过承接查验的启动条件、查检质量标准和查验流程的规范,促使项目合理管理工期,满足法规要求,提高产品感官工程质量和客户满意度。
适用范围
洪湖集团
定义
物业承接查验:是指物业公司承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家和集团有关规范、标准以及前期物业服务合同,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
职责:
地产项目部:负责牵头组织承接查验工作,编制承接查验计划,跟踪督促施工企业整改查验中发现的问题。
物业:负责参与计划编制,实施查验,接收查验合格的物业项目,配合地产督促施工企业整改。
承建单位:参与计划编制和现场查验,组织整改查验中发现的不合格项。
管理内容
承接查验分为准备、资料移交、现场查验、整改、复验和实物承接移交等六个阶段。由地产项目部负责组织和督促,为简便操作,实物承接可由施工企业直接向物业公司进行移交。
承接查验按照下列程序进行
确定物业承接查验计划
查验移交图纸资料
现场查验共用部位、共用设施和设备
整改查验中发现的问题
复检整改问题
达成少量遗留问题整改计划
办理实物承接移交手续
分期开发建设的项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业进行分期查验,分期办理项目移交手续。
承接查验准备
商品房销售合同约定项目交付日前60日历日,由地产项目负责人牵头,组织施工、监理和物业召开承接查验启动会,确定承接查验小组成员、职责、验收标准和时间节点,编制完成《项目承接查验计划》(参见模板一)。
地产项目部责任工程师负责按模板二、三的格式,编制《资料移交清单》和《实物移交清单》,并与承建单位和物业项目工程负责人达成一致。
承接查验开始前,由项目部责任工程师按专业或系统编制技术培训教材,向物业同事进行介绍和交底,帮助物业同事了解设备设施系统运行原理、现场建设状况、操作和管理维护要点等。
启动承接查验项目应具备以下条件:
环境道路、公共走道、环境绿化、中控室、设备机房、和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,满足使用功能要求。
给排水、供电、通讯、供热、公共照明、空调、安防、消防、康体等设施设备系统按设计要求建成,完成系统调试。
电梯、二次供水、压力容器、消防设施等取得政府颁发的使用许可文件。
具备上述要求的分部分项,即可开始该分部分项承接查验工作。
承接查验开始前,项目部内业工程师应将施工或采购合同(含电子版)移交给物业,由物业工程维保中心部门负责人组织查验人员解读查验项目施工合同 (应剔除合同价格信息) 。
资料移交
项目部内业工程师负责按《资料移交清单》归集移交资料,按《建设工程文件归档整理规范》GB\T50328-2001管理要求装订成册。
资料应该包括:
竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料(图纸应包括纸质和电子版本,竣工图宜为施工图+变更签证);
共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
质量保修文件和物业使用说明文件;
承建及售后服务单位通信录,参见模板四。
项目施工或采购合同(应抹去合同金额或商务等需保密条款)。
物业根据《资料移交清单》和5.5.2条规定,对移交的资料进行清点和核查,重点核查《资料移交清单》编制的完整性,以及现场移交资料与《资料移交清单》的匹配度程度。
移交中发现缺失的,在《现场查验缺项登记表》登记,由项目工程部负责补齐。未完成资料移交的,不能开始该分项的现场查验工作。
现场查验
现场查验按5.4.1条编制的计划执行,查验小组由地产项目工程部、物业项目工程维保中心和承建单位人员组成。
应对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场查验:
共用部位:一般包括公共环境装修、物业用房装修及安装、设备房简装及安装、留置资产的装修及安装(会所、游泳池配套用房)、人防设施。
共用设备:一般包括电梯、给排水系统、避雷系统、消防系统、发电机、变配电系统、空调系统、通风系统、周界安防系统、对讲系统、电视监控系统、弱电网络系统、车管系统、人行道闸系统等;
共用设施:一般包括道路、信报箱、标识导视、环境硬景、环境植物、休闲康体设施、停车设施、垃圾转运设施等。
现场查验标准主要依据下列文件:
商品房买卖合同
临时管理规约
前期物业服务合同
建设单位移交的图纸资料
建设工程质量法规、政策、标准和规范
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