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优势 性价比高 紧邻香樟公园 总价低 土地成本低 劣势 品牌弱 社区规模不大 第二篇章：产品优化建议 给合以上市场分析结论，建议项目产品规划遵循以下思路优化： （一）我们的产品由于受70/90政策的影响，89平米三房的户型必然成为主推产品。前面我们从国家宏观政策层面已经分析到，刚需在接下来的政策走向中将受到支持，这是政策利好。但是，考虑到永康人的消费偏好——对于舒适度的高度重视，我们建议配比一定比例120平米左右四房产品。 （二）89平米的刚需户型虽然会受到国家政策的支持，但是也存在市场威胁，威胁之一是同类产品的竞争。刚需就这么一块市场蛋糕，如果同类产品过多，竞争就会异常的激烈。据我们初步了解，白马郡也推出了一批90平米的主力户型，并利用了错层的方式偷取面积。威胁之二是89平米在之前的永康市场并非主流消费产品，可能存在一定市场抗性。有鉴于此，我们89平米的户型设计一定要慎重、仔细琢磨。 关于现有89平米户型设计的思考——就现在开发商提供给我们的初步户型设计图分析，存在较大问题，舒适度过低，容易形成销售抗性！ 如果我们拿储藏室和厨房餐厅来进行错层，另一层的餐厅就必然要调换到右边，诸多不便，影响生活品质。如果我们将其与朝南的主卧来错，又会造成主卧3米6的层高，亦不舒服，且有主卧朝北的户型出现，甚至储藏间也带露台。最好我们能将现有书房设计成主卧，在客厅和右侧主卧之间实现错层。 B户型 该户型相对于B户型来说要舒适一些，从图纸理解，设计意图应该是将客厅和储藏室进行错层，当客厅处于中间时，双卧朝南，主卧带露台。但是，当储藏室移至中间时，次卧就需相应的改成客厅。如此一来，该户型的次卧就达到了3米6的层高，中间公共部位2米2层高，只能做成房间，户型的通透性与尺度都不舒适。 A户型 首先，我们要思考的问题是是否一定要采取错层的方式偷面积？是不是可以考虑只运用常规方式，如露台、阳台、飘窗、入户花园来扩大面积使用率，设计成紧凑的89平米小三房或者是大两房。 其次，如果我们一定要通过错层的方式偷面积，需请设计院把握一个原则：即错层最好在客厅和次卧之间进行。因为客厅挑高，次卧稍低，多了一个不花钱的房间，是客户乐于接受的产品设计。如果单纯为了偷一个不花钱的房间，而破坏餐厅、主卧等功能房的使用，客户会觉得不偿失，还不如不要这个房间了。 （三）法式风格的高层小高层，在现在的永康市场是比较流行的产品，平心而论，法式风格给客户的感觉档次高，质量高，色调也比较中和。因此，建议本项目建筑风格在向法式风格靠拢的同时，能够有所创新，给市场和客户不一样的感觉。 （四）前面我们已经指出，项目与核心竞争者（特别是白马郡、紫荆花园相比）相比较，品牌要弱、体量也小，因此，我们建议开发商在以价格因素吸引客户的同时，做足建筑品质、物业管理，在材料的选用，特别是在户型产品设计上营造出彩的卖点，塑造差异化价值，在激烈的市场博弈中脱颖而出！ 第三篇章：项目目标客户分析 产品的特征、价格决定了谁是我们的客户。东方铭园的产品，由于受到70/90政策的限制，主要以89平米的三房为主。因此，项目的客户主要是以刚需为主的70后和80后，以及一部分投资性需求，甚至一批在父母支持之下置业的90后。我们不要小看90后，在80后成为社会中坚力量后，90代正在逐渐的崛起。 我们的客户是谁？ 综合考虑项目所位的位置，以及永康房价水平，本案核心目标客户应当锁定两种：（一）永康市区及周边乡镇的永康本地人；（二）在永康打拼，年薪10万以上，收入稳定的外地人。这两种人有一个共同的置业需求：既要里子又要面子，既希望价格实惠，又希望买到的房子为周边朋友、亲人认可，质量优良，同时他们也要考虑到今后改善置业时，一套房是否拥有升值空间，为他们提供助力。 目标客户来自哪里？有什么特征？ 综合以上分析，我们在设计宣传推广策略时，需要把握两个方向（一）：梳理项目价格、户型卖点，给客户“里子”，强势吸引刚需客户的关注；（二）以公园、地段为依托，升华项目的生活品质和置业价值，给客户“面子”，打消客户的顾虑。 第四篇章：项目价值点梳理 地段、地段，还是地段，李嘉诚的名言至今仍然是房地产市场置业、投资、开发的金科玉律。本项目地处永康城市中心城北片区香樟公园旁，距大润发直线距离也就1.5公里，是毫无疑义的城市中央区！城市中央带来不公是生活的便利，还有价值的高增长、置业的高成就！要住就住城市中央。 价值点一：城市中央 配套定义生活，项目周边超市、便利店、公园、餐饮娱乐场所、金融、医药、学校等生活网点一应俱全，核心CBD近距离掌控，大成配套，倾力构筑无可挑剔的优雅生活圈。 价值点二：大成配套 项目紧领永康市最大的城市绿地——香樟公园，可为大家提供一处休闲散步、健身运动、亲子活动的理想去处。住永康其他小区的人，经常开车、坐公交、打的来香樟公园，对