产品户型如何利用赠送空间提升产品附加值.ppt

周边代表项目 华业·玫瑰东方（一）户型设计解析（96平）两房产品轻松拥有三房功能餐厅部分的赠送扩大餐厅空间凸窗设计增加卧室采光面与空间延伸粉色区域均为挑空  华业·玫瑰东方（二）户型设计解析（87平）两房产品附赠书房功能餐厅厨房部分赠送生活空间利用凸窗设计增加卧室的空间粉色区域均为挑空 赠送空间    润德·北京公园（一） 户型设计解析（132~142平）三房产品附赠书房空间赠送部分算该空间1/4面积验收时便已完成空间分隔空调机位可改为生活阳台 THE AND 怎样利用赠送空间提升产品的附加值 序 在户型设计中赠送空间作为一个提升户型附加值的重要因素，已被广大房地产开发企业广泛使用。“赠送空间”还有一个代名词，即“偷面积”。 目前市面上的两房变三房、三房变四房，入户花园实现的室外空间被利用、挑高空间释放的现代气息、赠送的大露台等对吸引购房者的购买欲望有极大的促进作用。在赠送空间的范围中，从最初的入户花园、露台、大阳台，发展到送独立卧室、独立书房等，赠送的面积越来越大。从建安成本控制、保证户型中各功能空间尺度以及利于报批通过等角度分析，通常中小户型设计中的赠送面积占到户型总面积的10%-15%左右较为适宜；而大户型的赠送面积在5%-8%左右比较合理。 在目前的户型设计中，赠送空间特征通常表现在以下几个方面：一是增加空间的层次；二是界定﹑改变空间的比例；三是弥补建筑户型设计的不足，丰富室内空间。在目前的住宅市场中，这三种表现形式得到了淋漓尽致的发挥。这种可变空间的户型一方面体现了开发商在设计上的创新，另一方面，也很受购房者喜爱。 一、赠送空间产生的背景 1、国六条的出台 自2006年6月1日起， 凡新审批、 新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 该政策，悄然改变着户型设计乃至居住习惯结构的因子，同时也改变着商品房产品供应结构体系。 “赠送空间”产品由此被发挥得淋漓尽致。 为最大限度实现产品的个性化开发，在面积受限的前提下，如何实现为消费者提供一个更为舒适的居住空间，从而促进楼盘去化，使得开发企业自然的加强了对产品的研究与创新。尤其是90㎡以下的户型，为了满足以前90-110㎡的户型对功能性的要求，因此，各开发企业在90㎡以下的户型赠送空间这一环做足了文章。 2、开发成本的不断上升 现阶段由于部分大中城市土地价格的不断上升，使得项目的开发成本也随之增加，相应的分摊到每平米的建筑面积的成本要成倍增长。为了降低开发成本，怎样变相降低销售单价从而增加项目的市场竞争力、怎样变相增加容积率就成为开发企业的一个新课题。而户型中的赠送空间便是变相增加项目容积率的最好方法。户型中赠送空间只记一半建筑面积或者不计建筑面积，则实际提升了项目的容积率，变相增加容积率，通过提升销售价格的方式，能较高幅度的增加项目开发利润。 3、房价的不断提升 正因为土地价格的不断提升，造成了房价的快速上涨，普通消费者为了购置物业，已不断降低了对户型面积的需求，通过要求功能性来牺牲舒适性。因此，赠送空间的产生能直接增加户型的功能性，使广大购房者真正得到实惠，也变相分摊降低了房价。 二、赠送空间设计的具体运用手法 1、依据 《建筑工程建筑面积计算规范》。把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天台，飘窗等)的面积尽量的放大；增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊增加实惠，促进销售。 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内) 可达到空间的延伸 可局部拆卸内部假凸窗增加一些储物空间