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产品户型如何利用赠送空间提升产品附加值.ppt 34页

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周边代表项目 华业·玫瑰东方(一) 户型设计解析(96平) 两房产品轻松拥有三房功能 餐厅部分的赠送扩大餐厅空间 凸窗设计增加卧室采光面与空间延伸 粉色区域均为挑空 华业·玫瑰东方(二) 户型设计解析(87平) 两房产品附赠书房功能 餐厅厨房部分赠送生活空间 利用凸窗设计增加卧室的空间 粉色区域均为挑空 赠送空间 润德·北京公园(一) 户型设计解析(132~142平) 三房产品附赠书房空间 赠送部分算该空间1/4面积 验收时便已完成空间分隔 空调机位可改为生活阳台 THE AND 怎样利用赠送空间提升产品的 附加值 序 在户型设计中赠送空间作为一个提升户型附加值的重要因素,已被广大房地产开发企业广泛使用。“赠送空间”还有一个代名词,即“偷面积”。 目前市面上的两房变三房、三房变四房,入户花园实现的室外空间被利用、挑高空间释放的现代气息、赠送的大露台等对吸引购房者的购买欲望有极大的促进作用。在赠送空间的范围中,从最初的入户花园、露台、大阳台,发展到送独立卧室、独立书房等,赠送的面积越来越大。从建安成本控制、保证户型中各功能空间尺度以及利于报批通过等角度分析,通常中小户型设计中的赠送面积占到户型总面积的10%-15%左右较为适宜;而大户型的赠送面积在5%-8%左右比较合理。 在目前的户型设计中,赠送空间特征通常表现在以下几个方面:一是增加空间的层次;二是界定﹑改变空间的比例;三是弥补建筑户型设计的不足,丰富室内空间。在目前的住宅市场中,这三种表现形式得到了淋漓尽致的发挥。这种可变空间的户型一方面体现了开发商在设计上的创新,另一方面,也很受购房者喜爱。 一、赠送空间产生的背景 1、国六条的出台 自2006年6月1日起, 凡新审批、 新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。 该政策,悄然改变着户型设计乃至居住习惯结构的因子,同时也改变着商品房产品供应结构体系。 “赠送空间”产品由此被发挥得淋漓尽致。 为最大限度实现产品的个性化开发,在面积受限的前提下,如何实现为消费者提供一个更为舒适的居住空间,从而促进楼盘去化,使得开发企业自然的加强了对产品的研究与创新。尤其是90㎡以下的户型,为了满足以前90-110㎡的户型对功能性的要求,因此,各开发企业在90㎡以下的户型赠送空间这一环做足了文章。 2、开发成本的不断上升 现阶段由于部分大中城市土地价格的不断上升,使得项目的开发成本也随之增加,相应的分摊到每平米的建筑面积的成本要成倍增长。为了降低开发成本,怎样变相降低销售单价从而增加项目的市场竞争力、怎样变相增加容积率就成为开发企业的一个新课题。而户型中的赠送空间便是变相增加项目容积率的最好方法。户型中赠送空间只记一半建筑面积或者不计建筑面积,则实际提升了项目的容积率,变相增加容积率,通过提升销售价格的方式,能较高幅度的增加项目开发利润。 3、房价的不断提升 正因为土地价格的不断提升,造成了房价的快速上涨,普通消费者为了购置物业,已不断降低了对户型面积的需求,通过要求功能性来牺牲舒适性。因此,赠送空间的产生能直接增加户型的功能性,使广大购房者真正得到实惠,也变相分摊降低了房价。 二、赠送空间设计的具体运用手法 1、依据 《建筑工程建筑面积计算规范》。把只计算半建筑面积(比如未封闭的阳台)和不计算建筑面积的各类建筑(比如层高小于2.20m以下的夹层,插层,技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室,房屋的天台,飘窗等)的面积尽量的放大;增加层高,一层产权两层实用(多为顶楼复式),通过减少分摊增加实惠,促进销售。 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内) 可达到空间的延伸 可局部拆卸内部假凸窗增加一些储物空间

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