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第一部分 区域市场调研 1.1 调研目的： 对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判，确定 符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从 而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。 1.2 调研范围： 范围涵盖渤海五路以西、渤海十一路以东、黄河十六路以南、黄河八路以北这样一个密闭的区域里，主要调研项目有“北海隆庆 苑、北海明珠、北海花园、北海嘉苑、二十里堡、李南浦、麒麟阁等项目。 1.3 区域描述： 该调研区域位于滨州市区中北部，紧邻在建中北海板块，道路状况相对理想，距离市中心区域的空间距离也较进，是今年房地产 项目相对较多的新兴区域，尤其是小产权、村证项目众多，整体品质不是很高，营销推广水平明显逊色于市区商品房项目。目前区域 内黄河十五路尚未贯通，该路段的预期通行对本案的影响极为重要。 1.4 项目调研简述 1.4.1项目调研信息 A 、北海隆庆苑 1.环境：项目位于渤海 8 路与黄河 15 路交叉口东南角，北临黄河 16 路，东临渤海 5 路，南临黄河 15 路，西临渤海 8 路，周边生活配 套有滨州职业学院，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有沾化电厂小区，工商局生活小区街。 2.规划：项目总占地 10672平米，总建筑面积为 11842.61平米，项目共 3 栋楼，规划 70 户，一层为储藏室和车库， 2-6 层为住宅， 7 层 为阁楼。面积落点为 137-150平米，主力面积为 137-150平米，主力房型为三室两室二卫。 3.建材：水 , 电,天然气 , 暖气地暖。为初装修，地面为地砖，墙面抹灰。 4.价格：五层价格为 1250元/平米，买 5 层增阁楼，车库价格为 1500-1600（20-30平米）。 5.行销：项目没有售楼部为为郑家村民集资建房，由村委会对外买房。 6.媒体：无 7.去化： 现在还有 5 楼 4 套房子未售。 8.客源：附近村民。 9.优劣势：优势：四面环水，环境幽雅。紧邻北海及奥林匹克公园。教育配套齐全。 劣势：距市中心较远，周边生活配套太少。交通不便，公交线路较少，规模小，户型比较单一。无专业物业，物业只是由 村委管理。每月每户 20 元左右。 B、北海嘉苑 1.环境：项目位于渤海九路与黄河十二路交叉口西南角，北临黄河十四路，东临渤海九路，南临黄河十二路，西临渤海十一路，周边 生活配套有滨州职业学院， 滨州技术学院， 北镇中学， 奥林匹克体育公园， 北面正在修建的北海， 附近有滨城区政府生活小区， 工商局生活小区。 2.规划：项目总占地 50 万多平米，总建筑面积为 20 多万平米，项目共分为三期，一期为畅清园，共 24 栋楼，共 500 多户，二期为华 清园，共 35 栋楼，共 740 多户，三期为燕清园，共 30 栋独栋别墅， 43 栋双拼， 7 栋联排。共 500 多户，项目多为一梯两户， 一层为储藏室和车库， 2-6 层为住宅， 7 层为阁楼。面积落点为 90-150平米，主力面积为 135-150平米，主力房型为三室两室二 卫，其他为两室房型。小区四面环水。项目南侧建有 16 层和 19层商务办公楼、 3 层会所，还有 7 层的文化中心、商业。 3.建材：水 , 电,天然气 , 暖气地暖。 4.价格： 1 层销售价格为 2100-2200元/平米（ 1 楼带私家小院），二层价格为 1800元/平米，三层价格为 1900元/平米，四层价格为 1700 元/平米，五层价格为 1500元/平米，顶层阁楼价格为 1000元/平米，车库价格为 2100 （20-40 平米） 5.行销：售楼部位于渤海九路与黄河十二路交叉口西南角，共一层，建筑面积为 200 平米左右，售楼部有总体沙盘，设计小巧，有 5 个户开模型及一栋楼的整体模型。有 4 销售人员， 3 女 1 男，统一着装，服务热情，比较专业。 6.媒体：售楼部，广告，户外看板。 7.去化：一期早已经入住，二期共售 10 栋楼， 200 多户，其余未建但已经被团购。三期现在未动工，还没有对外销售。 8.客源：老师，附近居民，部会为学生家长。 9.优劣势：优势：交通便利，绿化率高，四面环水，景色好，环境幽