金大元御珑宫廷项目提报.pdf

Part.1 市场篇 ——政策开始放松，去库存任务依然艰巨 Chapter.1 政策盘点 Chapter.2 市场分析 Chapter.3 客群定位 Chapter.4 价格定位 Chapter.5 户型优化 政策盘点 上半年中央政策偏稳，微刺激+双向调控 上半年政策总结： 一、 放松限购和购房落户是地方政府主要“救市”手段 4 月：无锡降低购房落户门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房 5月：海口推出“购房落户”新政 二、 中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房 5月：央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房 贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求 三、经济政策预调微调，定向降准释放约1500亿资金 4 月：央行决定从2014年4 月25 日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人 民币存款准备金率0.5个百分点 6月：央行决定从2014年6月16 日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人 民币存款准备金率0.5个百分点 下半年高库存压力之下刺激力度加大，“限贷限购”逐步放开 限购退出： 6月26 日，内蒙古呼和浩特取消限购 7月10 日，山东济南取消限购 8月30 日，无锡全面取消限购 9月22 日，南京全面取消限购 9月26 日，苏州全面取消限购 …… 8 -10月份，全国46个执行限购政策的城市，除了北上广深三亚外，已全部取消限购 限贷松绑： 9月16 日，央行通知五大行，分别向每家做1000亿元的SLF （SLF （Standing Lending Facility ）是指常备借贷便利操作，通常用于 满足金融机构期限较长的大额流动性需求，最长期限3个月，属央行非常规操作，一般由金融机构根据自身流动性需求申请），释放5000亿 流动性 “救市”, 9月30 日，“认贷不认房”横空出世。银监会发布通告，对于已购房按揭还清可视作一套房，首套按揭利率最低可7折 上半年，地方性遮遮掩掩小打小闹的尝试救市措施不断，上层不表态，默认 下半年，高库存压力下各地掀起“取消限购”热潮，9月底“认贷不认房”新政出台，将“救市”推向高潮 客观讲，限购取消、限贷放松，一定程度上会缓和2014年以来市场量价齐跌的紧张局面，刺激成交量短期内上涨。 但对于资金相对比较充足的改善型客群，这一政策并不足以完全左右其买与不买 市场分析——整体成交 2014年，昆山市场从年初受限贷影响成交量低迷到5月份小幅上涨，而后下跌，到9月份又出现一波上涨,符合传统意义五 一十一前后为成交高峰的市场规律。但每个月都是在3500-4800套之间徘回，都未突破5000套。 10000 2012年-2014年昆山市场月成交量对比 8828 9000 分析：相对于成交量五一十一前后的4 8000 7712 月和9月出现高峰，供应量则在3月份和