星汇凤凰年商业思考.ppt

星汇凤凰项目2012年思路 2012-2 * 商业公司思路 建议前期与招商公司合作，尽快完成主力店的招商工作，以期带动整体商业的销售。销售前完成商铺划分、规划方面的工作，此方面工作由有经验的商业规划公司完成。至2012年底，引入商业运营公司，综合招商、销售情况后，因地制宜的进行商业运营方面的工作。建议商业招商与商业运营由一个独立商业公司完成，省却中间沟通、招标等环节。 街铺 业态思路 在销售中强调统一规划、管理的原则，但在实际销售中和后期运营中，与前期业态规划不符也很正常，尤其是街铺，经营户购买的经营业态与项目定位不同，原则上依然出售。 保持整体业态的大统一下进行灵活调整。本项目在开业时的实际经营业态是在现规划业态下根据客户实际购买和经营类别的情况而进行适当调整而确定的，具有一定的变通性。 基于上述两点，街铺仅列举业态的可能性：餐饮、银行、证券、药房、影楼、五金等； 商业业态 业态思路 街铺 商业一层 商业二层 内铺或与一层相同 主题店 超市 网吧 电玩 球房 健身 休闲娱乐 街铺 二层内铺 一层 分割思路 商业一层 街铺，单一层销售，单间面积约200-400㎡ 单间面积约为180-328㎡（一 个距柱，一托二） 街铺，一托二销售 单间面积约为460㎡ （一个距柱，上下两层） 内铺，单层销售，单间面积约为16㎡左右 原则上整租整售，但前期商业分割时按最小单位分割，单间面积约为16-30㎡左右。 同一层街铺 商场内独立店铺，单间面积约10-16㎡ 与一层相同 商业二层 二层 分割思路 超市部分，虚拟产权铺，通道可适当缩小，单间面积约为10㎡左右 物业位置 面积㎡ 占比% 业态 街铺 10000 32% 餐饮、银行、药房、便利店、五金、美容美发、干洗店、名烟名酒、海产品、茶馆、礼品、影楼...... 一层中心 3800 12% 婚礼主题市场、体育用品市场、水族市场、户外用品市场、家居、电器、手机...... 二层中间 3800 12% 二层超市 5200 17% ...... 二层西北 3200 10% 一层西南 5200 17% KTV、网吧、球房、电玩 计 31200 100% 各区域占比 思路汇总 节点思路 7月，商业外立面具备交付条件 7月前主力店招商基本完毕 7月中旬前，示范铺完成 8月后，预计房地产市场住宅类量大，避其锋芒 时间节点适宜推货 滞后存在后续销售时间问题，营销重头很难避开冬季 开盘——7月29日（宜开市） 确定商业招商公司——2月下旬到3月上旬 销售好坏很大程度由招商的成败决定，尽早引入，对后期招商、销售利大于弊； 销售代理公司 如与招商公司为一体，不再赘述，如单独招标，建议于4—5月完成； 商业运营公司 可以与招商公司或销售公司为一体，如单独招标，建议于12年年底完成即可；预备销售期时的运营，便于销售； 分为三大步，主力店的招商和次主力店的招商 1、主力店：超市为先，希望于3月底前完成意向合作协议，无论对于商铺还是住宅的销售都有很大帮助。 2、次主力店：主要包括一层专业店、娱乐业态及部分街铺（用于展示，于8月前可提前营业，或完成永久店招，起到示范铺的作用），建议于6月完成招商，6、7月进行装修。 3、非主力店：主要包括小型业态，可持续进行至12年年底； 招商思路 2 2 1 2or3 3 2 1F 2F 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 2 3 招商时间铺排： 商业售价概算 价格思路 商业售价概算 街铺 (一托二) 20000元/㎡ 参照周边项目 定价以市场比 较法概算 一层内铺 12000元/㎡ 参照五金市场 租金以租金还 原法计算 二层超市 6000元/㎡ 参照超市租金以 租金还原法计算 西南侧商业 （上下两层） 7000元/㎡ 参照万象城及部 分娱乐业态的租 金以租金还原法 计算 租金还原法概算以投资回报周期15年计算，即投资回报率为6.6%/年 以上价格经过初步概算，以当前市场静态价格匡算 位置 面积（㎡） 面积占比 静态售价（元/㎡） 总价（亿元） 总价占比 街铺 10000 32% 20000 2.00 56% 一层中心 3800 12% 12000 0.46 13% 一层西南侧 5200 17% 7000 0.36 10% 二层超市部分 5200 17% 6000 0.31 8% 二层西北 3200 10% 7000 0.22 6% 二层中心 3800 12% 7000 0.27 7% 合计 31200 100% 3.62 100% 商业静态测算 价格思路 整体静态均价为：11600元/㎡ 其中西南侧位置预计先租后售，租金部分未计入回收款。 超市部分前期