景德镇项目市场调查分析暨功能定位报告.docxVIP

景德镇商城市场调查 一 策划背景 上海优瑞投资咨询有限公司受景德镇嘉实房地产投资发展有限公司委托对 景德镇商城项目进行可行性调查评估与营销整体策划。 由于项目销售受地域文化、 消费水平、 消费心理及商业竞争态势等综合因素 的影响，我司派出两个小组对景德镇及周边城市进行了全方位的调查， 多第一手的基础资料， 并对一些关键因素进行了专业的定性和定量分析， 础上形成了本次市场价值判断暨定位分析。 考虑到地域经济体之间有着较强的互补及辐射作用， 景德镇周边城市都成为 获得了许 在此基 我们调查的对象，不同城市个性与商业模式让我们的决策有了更宽泛的参照背 景。 本次参考的赣东北经济圈将由景德镇、 南昌、九江、鹰潭、上饶等城市组成。 二 项目背景 发展商 ：景德镇嘉实投资发展有限公司 地 段： 景德镇商城位于景德镇市中心，紧邻人民广场，处于整个区域的中心， 东至莲社北路， 西至单栅门红艺瓷场， 北至社保局大厦， 南至珠山中路。 建筑形态 ：景德镇商城将是一栋总体量达 3 万平方米，建筑立面糅合时代气息与 地域文化特色的现代化购物中心，商城由三层商业经营层与四层商 业办公住宅组成。建成后将成为景德镇大型现代化旗舰式商业广场 1 景德镇商城市场调查 及地标式建筑。 相关建筑指标： 基地面积： 10951 平方米 总建筑面积： 28000 平方米 容积率： 2.57 绿化率： 35% 室内预留车位： 42 辆 三 现代商业概述 经营模式种类概述 1.仓储式经营 定位于家庭日用消费品的批量购买， 常采用会员制方式以降低单位售价， 吸 引客户一次性的大量购买，引导新的消费习惯形成，其代表形式有：家乐福、 乐购、沃尔玛等。 2.（品牌）专卖店 由于目前市场消费需求细分的日趋明显，同时对商品的品质和服务要求越 来越高，专卖店是以品牌经营为特色，营建一个相对封闭的微环境，以期烘托 体现商品个性，张扬品牌，促进销售。其代表形式有服装专卖店、化妆品专卖 店及鞋帽专卖店等。 3.专业性的市场 为某一类 （或相关数类） 的商品提供相对较大的场地和便捷的交通， 成该类（或数类） 产品的集散地是中心城区流通职能的一大体现； 从而形 由于专业市场 2 景德镇商城市场调查 的规模效应， 数十家经营同样内容的专卖店集中出现在有限的空间里， 者在相对小的范围内可以一次性对整个大市场形成一个较为具体的认识， 的商品价格、 品质和服务的优良性形成共同的认识， 使得消费 对所需 从而达到知名度与消费的乘 数效应。同时减少采购使用成本， 使消费者获利， 其代表形式如百脑汇电脑城等。 4.购物休闲广场 集中体现以“人性化消费”为主题的消费模式，同样在有限的空间内提供顾客 一个类似“逛街”的微环境，满足大多数消费者的心理需求，延长消费者在卖场的 逗留时间，以求对外体现“卖场”人气，对内完成其它场所不具备的各类型商品的 消费，诸如“购物 港广场等。 饮食 休闲 娱乐”等。其代表形式有上海港汇广场 上海香 四 项目所在区域：赣东北商业市场调查 相同或者相近的地理环境和文化将催生出相同或相近的消费心理和消费行 为，一个大的经济体（城市）对周边经济体的影响和辐射作用是不可替代的，并 对周边的资金流、物流、信息流都有着强大聚合和资源配置效应。 基于以上原因， 我们认为有必要对项目所在区域赣东北城市经济圈的商情特 别是中心商圈的“商业生态”进行相关的调查。 附赣东北主要城市位置图 3 景德镇商城市场调查 附赣东北五市主要经济指标 地区 国内生产总值 （亿） 人均 GDP 社会消费品零 售额（亿） 市民人均可支配 收入（元） 居民储蓄余 额（亿） 南 昌 九 江 景德镇 鹰 潭 上 饶 485.67 232.62 104.26 58.35 190.85 11139 5160 7205 5623 3106 160.78 68.14 30.97 27.2 87.06 6206 5541 5536 5764 5417 323.93 130.65 66.91 45.35 151.72 （一） 南昌市商业概况 南昌，江西省会城市，位于省境中部偏北，赣江、抚河下游，濒临鄱阳湖。 人口 175 万，面积 616 平方公里，京九线纵贯境内， 105 、320 国道穿境而过， 城市综合竞争力居全省第一。 商业市场 作为江西的省会城市， 经过多年的市场发育， 商业市场完成了各种业态的梯 度布局和消费力的梯度延伸， 已形成了中心商圈、 黄金街区 （中山路）、老街（胜 利路） 、各区域中心街区、 各社区商业网点的大城市商业网络。 特别是近两年来， 南昌房产市场升温， 各大地产商相继进驻， 大型仓储式超市沃尔玛与财富中心即 将进驻城市中心点八一广场，南昌中央商务区（ 中心商圈 CBD ）形象将呼之欲出。 4 景德镇商城市场调