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2020-04-10 发布于湖北
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计算商圈范围.doc

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4.2 总体定位推导 ?4.2.3 项目理想体量计算通常计算一个地区的商业项目体量有以下两种方法： – 饱和系数法： ? 新增商业面积=（人均年消费支出*人口数量/商业平效-现有商业面积）*修正系数 – 租金反推法： ? 新增商业面积=人均年消费支出*人口数量/（平均租金/3%）-现有商业面积*修正系数 4.2 总体定位推导 4.2.3 项目理想体量计算 ? 饱和系数法推算本地块理论体量 ? 新增商业面积=（人均年消费支出*人口数量/商业平效-现有商业面积）*修正系数＝(11945×763000/13087-600000*(1.2-1.5 ＝18635～23293平方米 ? 备注： ? 人均年消费支出以2006年青岛市人均年消费支出为参考； ? 人口数量以城阳户籍人口463000，另附加300000外来人口计算； ? 商业平效是指区域内每平方米商业面积上所能创造的年销售额。皓天根据2006年青岛市年消费品零售总额/青岛市商业面积推算而得； ? 现有商业面积是指城阳地区现有的营业中的商业面积，皓天根据市调推算约为60万平方米； ? 年平均租金是指区域内每平方米商业面积年租金：元*m2/日×365。 4.2 总体定位推导 4.2.3 项目理想体量计算（续） ? 租金反推法推算本地块理论体量 ? 新增商业面积=人均年消费支出*人口数量/（年平均租金/3%）-现有商业面积*修正系数＝[11945*763000/(584/3%-600000]*1.2-1.5 ＝18839 ～ 23548平方米 4.2 总体定位推导 4.2.3 项目理想体量计算（续）通过上述推算，我们可以看到本项目的理想体量在18000 ～ 24000平方米之间，综合考虑远景规划，项目的体量也不会超过 20000 ～ 30000平方米范围。推算方法饱和系数法推算结果 18635－－23293平方米综合 20000－30000平方米租金反推法 18839－－23548平方米