“后湖”房地产项目策划方案.docxVIP

1.4 区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构： 后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括 江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰 4 个中心片区，古田、常青、 后湖 3 个综合组团。规划常住总人口 170 万，其中核心区 15 万，中 心片区 58 万，综合组团 97 万。） 确立 21 世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块 开发跟进较慢； 交通条件一般，目前仅 706 路公交车经过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改 观。 销售状况： 销售期普遍较长，一般在 1.5-2.5 年左右。 销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在 60-70% 左右 媒体关注度较高， 户 型 分 析 ： 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析： 对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅 1600-1900 左右，2000 元/平方米是一个“槛” 客户群分析： 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地 产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区 30-40 岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达到 300-500 人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大 气质量达到国家一级标准。（武汉居住区中最好的） 控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最 好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花 园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供 应量呈上涨趋势， 1.5 片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常 青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。 各片区主要楼盘列举： 后湖片区：东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态 解放公园西北湖金融一条街后湖片区常 解放公园 西北湖 金融一条街 后 湖 片 区 常青片区 金银湖片区 杨叉湖片区 大批国家机关 比较项目 家园、城开项目（未动工） 金银湖片区：万科四季花城、碧海花园、书香水榭 杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区 常青片区：常青花园十二期、十四期 竞争片区位置示意图： 张  公  堤 发展大道 竞争片区比较表 后湖 目前片区集中均价市政 目前片区集中均价 市政配套 商业配套 距市中心距离 交通 景观 区域形象 发展前景 综合评价 多层 1800，小高层 2200 较差 较差 较近 交通线路少，轻轨、地铁未通过 无景观资源 新兴片区，城乡结合带向中高档住宅区过渡 临科技园，大型综合居住组团 后湖在目前的片区比较中不占优势； 片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可； 项目的脱颖而出主要要依靠项目本身。 1.6 竞争项目比较 区域内：后湖生态花园、城开项目、世纪家园 区域外：万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园 注 ： 万 科 四 季 花 城 与 城 开 项 目 价 格 属 于 预 估 ， 城 开 项 目 含 3 0 0 - 4 0 0 元 / 平 方 米 左 右 的 装 修 评价：本项目在后湖片区除价格不占优势外，与大多项目相比优势 明显，有超出一个层面的可能。 与区域内楼盘价格差距较大，仍需在产品与营销方面做一定 的提升； 与区域外楼盘相比，不占明显优势，主要优势为地段、小区 环境； 地段的优势是不可替代的，本项目距市中心直线距离短，属 于繁华边缘的净土，距市政府机关聚集区、火车站、长江二桥、金 融街等距离均较近，这同时也是后湖出现局长楼的重要原因。 同层面主要竞争对手锁定：万科四季花城、城开项目、常青 花园、阳光花园 项目二期 项目二期 综合 品质  高品质低价格  高品质高价格 万科四季花城 新华家园 城开项目（不含装修价格） 低品质低价格 常青花园 恒星园一期 后湖生态花园 世纪家园  阳光花园  低品质高价格 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300  价格 ” ” 重点项目比较分析 在我们圈定的主要竞争对手中，万科四季花城无疑是其中立意最高的，它的客户层面与我们是相近的，区域 也有一定的覆盖性。以万科四季花城为竞争对手的分析将使我们站在一个比较高的平台上来看问题，以确保我们 的项目的成功。 项目 万科四季花城 东方恒星园二期 比较分析（以万科项