项目投资可行性研究.doc

大 周 企 划 出 品 岳麓区区政府附近项目投资可行性研究 大 周 企 划 出 品 岳麓区区政府附近项目投资可行性研究 PAGE 13 PAGE 13 目 录 TOC \o "1-3" \h \z 第一节 成本分析 2 1、开发成本 2 2、开发费用 5 3、销售费用 6 4、总成本 6 第二节 收益分析 6 1、销售单价确定 7 2、销售收入小结 7 3、利润计算 7 第三节 本案土地成交价格的确定 8 1、利润15％时最终土地成交价格 8 2、利润20％时最终土地成交价格 8 3、利润30％时最终土地成交价格 9 3、利润40％时最终土地成交价格 9 第四节 本案利润的推算 10 1、 本案利润测算 10 2、 销售税金及附加测算 11 3、 土地增值税测算 11 4、资金损益表测算 12 5、敏感性分析 12 第五节 结论及建议 13 成本分析 1、开发成本 1.1、经济技术指标 经济技术指标 项目 单位 指标 占地面积（净用地） ㎡ 27335 建筑密度 ％ 28% 容积率 　 2.08 绿化率 % 45 总建筑面积（不含架空层） ㎡ 56856 住宅建筑面积 ㎡ 53650 其中：小高层面积 ㎡ 33000 多层面积 ㎡ 21350 商业建筑面积 ㎡ 1706 公建面积 ㎡ 800 地下面积 12000 车位数 个 325（地下300个，地上25个） 车位率 　 0.72 居住户数 户 453 居住人数 人 1585 平均每户居住人数 人 3.5 平均每户居住面积 ㎡ 120 土地面积 公顷 2.73 1.2、投资成本估算表 项 目 金额（万元） 计算式 1、土地成本 未知 2、前期工程费 1000 2.1、设计费 85 总建面积×20元/M2 2.2、报建费 739 总建面积×130元/M2 2.3、招投标费 11 建安工程费×0.18% 2.4、可行性研究费 30 2.5、水文、地勘费 61 建安工程费×1% 2.6、工程监理费 45 总建筑面积×8元/M2 3、建安工程费 6115 3.1、住宅(小高层) 3829 3.1.1、桩基础 264 建筑面积×80元/平方米 3.1.2、电梯 264 建筑面积×80元/平方米 3.1.3、土建工程 2310 建筑面积×800元/平方米 3.1.4、消防 198 建筑面积×60元/平方米 3.1.5、一般水电安装 396 建筑面积×120元/平方米 3.1.6、智能化设施 83 建筑面积×25元/平方米 3.1.7、节能 264 建筑面积×80元/平方米 3.1.8、煤气 50 建筑面积×15元/平方米 3.2、住宅（高层） 1495 建筑面积×700元/平方米 3.3、商业街区 119 建筑面积×700元/平方米 3.4、车库（地下室） 600 建筑面积×500元/平方米 3.5、公建配套 72 建筑面积×900元/平方米 4、基础设施费 605 4.1、绿化 246 占地面积×绿化率×200元/㎡ 4.2、供水 41 土地面积×15万元/公顷 4.3、供电 177 土地面积×65万元/公顷 4.4、排水 103 土地面积×37.6万元/公顷 4.5、电信 19 土地面积×7万元/公顷 4.6、煤气 19 土地面积×7万元/公顷 5、开发期间税费 201 5.1、供水管网补偿费（住宅） 29 0.3T/人，600元/T 5.2、供水管网补偿费（商业） 10 0.1T/㎡,600元/T 5.3、供电用电负荷费（住宅） 87 4KVA/户，480元/KVA 5.4、供电用电负荷费（商业） 14 0.08KVA/㎡,1000元/KVA 5.5、其它 61 建安工程费×1％ 6、教育设施配套费 171 建筑面积×30元/m2 7、物业基金 122 建安工程费×2％ 8、开发成本 8185（不含土地成本） 1.+2.+3.+4.+5.+6.+7. 9、开发费用 847 9.1、管理费用 154 （2.+3.+4.）×2％ 9.2、不可预见费 164 开发成本×2% 9.3、财务费用1 387 10000万元×0.806％×12×2 （按10000万元贷款计算） 9.4、财务费用2 143 建