庐江县2018-31#可研报告.pptx

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;片区规划:宗地处于城西新区环移湖生态片区,周边规划以移湖水库为核心,经营性用地以居住、商业、办公、学校为主;目前移湖居住组团热度较高,后期周边尚有2幅地块待出让。 关于西区移湖水库公园建设进度:该工程项目前期的整合整治设计方案已经确定通过,工程招标工作已完成,整个西区的水库公园道路及周边市政配套建设资金约8亿元,17年已完成资金投入4.5亿元,整体工程预计2019上半年全部落成。;;配套分布:教育:紧邻庐江六中、庐江八中、移湖小学,东北300米为规划城南三小,移湖南岸庐江二中在建(预计2019年启动招生);医疗:距县人民医院和县中医院2.6公里(移湖南岸规划建设中医院分院);商业配套:当前周边商业配套较为欠缺,按照片区规划地块周边尚有两幅商业用地待出让。;;;宏观经济政策:“1031”经济会议释放出稳增长的稳金融、稳投资的信号;政策调控风向:从“防大涨”到“防大跌”;合肥市场表现:合肥市住宅历史成交数据可反映合肥整体量稳价涨整体趋势未变;上轮限购政策影响期约为1.5年左右,随后市场回归正常,预计2019年合肥市场趋于稳定。;去库存期间量价齐涨;庐江县-商品住宅成交量价 年度成交:2013-2015年平均成交43万㎡,2016年成交120万㎡,2017年成交87.2万㎡,2018年1-9月成交59万㎡; 近期供求走势:近12个月月均供应3.2万㎡,月均去化6.2万㎡,供求比0.52,呈现供不应求态势; 价格走势:2016年前成交均价不高于6000元/㎡,2017年成交均价7629元/㎡;2018年1-9月成交均价8153元/㎡,整 体价格稳中有升,无大幅降价潮出现。 ;区域产品:庐江当前在售主力户型高层100-130㎡,洋房120-140㎡,叠墅173-178㎡,在售以改善型产品为主,改善户型面积段大于140㎡的占比有所上升,区域板块缺少偏刚需产品。;区域;;区域竞品市场(住宅新房):宗地周边3km范围内仅5个项目在售,区域内均为毛坯在售,高层价格为8166-8820元/㎡,小高层价格为7600-8900元/㎡,洋房价格为8400-9200元/㎡,叠墅12000元/㎡;车位5-11.8万元/个(无产权,均以使用权转让方式出售);小高层面积段在120-144㎡,洋房面积段在115-166㎡。;区域竞品市场(车位):项目周边在售车位项目有观澜壹号,已售车位均价6.67万元/个,月均去化35.3个(备注:项目自2018年8月起暂停推售车位,项目前8月实际月均去化53个);公园天下,在售车位均价7.5万元/个,月均去化35个;美的城,在售车位均价6万元/个,月均去化30个;本项目车位定价6万元/个,月均去化33个,符合市场预期。;区域库存:目前庐江县整体库存114万方,按照近一年月均去化速度,18个月去化完毕。至本案入市时直接竞品库存为25.45万方,仅能支撑片区内4个月去化,片区供不应求明显。;庐江市场预判:本地块入市时,片区内主要在售项目为美的城、时代之光及本地块,楼板价介于3506-4151元/㎡,楼面价3200元/㎡以下项目销售殆尽。本地块在移湖板块更具潜力,如按市场正常应价楼面价将不低于4000元/㎡。本次获取思路为底价获取(测算楼面价3158元/㎡),安全边际高,能在抵抗市场风险基础上实现快速去化。;;;;;;;;

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