郑州高端项目策划项目策划提案标书.ppt

《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ[突出重围　后来居上]——郑东新区市场展望;（一）郑东住宅市场;（一）郑东住宅市场; 以上数据中住宅体量占比90％以上，故此表可作为住宅市场的参考依据。从2004年郑东新区开始销售统计起，可以看出该区域房地产销售在面积总量和均价变化趋势上，是以05年为爆发年，而06年同比05年既已增长较弱。考虑到郑州整体市场在06年仍为高速增长，那么郑东新区在06年的市场表现上相对平稳。个案突破则需要创新。 ;（一）郑东住宅市场;因此，07-08年郑州大西区房地产市场进入高速发展期，这对全市房地产市场格局产生明显影响。由于市场总量的上限，市场竞争更加激烈，郑东新区的相对优势将有所减弱。 ;类别;代表楼盘;1.板块高端形象有较高市场认可度，富人区概念成为无可比拟的优势。 2.郑东新区住宅价格已拉高，未来2—3年将处于盘整状态，涨价空间有限。3.郑东新区住宅市场人气短时间难以剧增，观望气氛继续存在。 4.受郑州大市场环境制约，开发的分散，热点的转移，成交将趋缓。 5.产品主义时代到来，品质产品将成为畅销的硬性指标。 6.投资客趋于饱和，自用客将成为唱响郑东的主角。 ; 综上，由于市场增速的减弱主要表现在增速上，且所受负面影响非致命因素，故同比发展速度仍会有所增长。预计，07-08年郑东新区的住宅市场仍有上升空间，表现将会基本平稳。而由于高价和实景的凸显，投资客占比将会减弱，市场自用客主导。;（二）郑东商业市场;2.举步维艰;3. 定位粗糙;（1）地气——区域不成熟 包括从硬件（市政设施、城市环境、人口数量等）到软件（政策法规的引导配合）的多方面欠缺。 （2）人气——市民认可度低新区商业在过往常常乏善可陈，其前景又不够明朗，因而市民对新区的认可度需要一个逐渐改进的长期过程。;4.遭遇瓶颈;1.郑东新区的商业将长期过剩，尤其在07-08年，郑东新区商业完全处于起步阶段。 2.未来3—5年内郑东商业市场将陷入困局，价格战是不可避免的，形势??峻！ ; 综上，由于整个商业物业供求比在阶段性和长期性上，均严重失衡，故07-08年郑东新区商业大环境将较为萧条。未来商战必将激烈导致价格战的不可避免。大面积的临街底商缺乏统一招商与经营的管理。新商业项目必须居有准确的商业定位，以实现差异化竞争，并有较容易接受的推广理念，方能有效吸引商业物业的投资客群。;[人无我有　差异取胜]——项目产品定位建议; 鉴于郑州房地产市场激烈的竞争局面,必须在产品上创新，在定位上突破，全面走一条差异化路线。;依托(1)CBD最后一块宝地 　(2)加拿大生活元素 打造一处超生态人居典范 关键词:山地景观 错层建筑;人无我有—山地景观;人无我有—山地景观;利用建筑错层，创造流畅而富于层次感空间。;传承百年木别墅, 于07年进入郑州, 健康环保人居经典, 让“绿城”名副其实。;人无我有—原木别墅;人无我有—下沉式广场;;（二）商业部分 ;让我们把目光放在风头正健的汽车市场。 中国目前经济发展迅速,以前作为奢侈品的汽车，正如王榭之燕，飞入寻常百姓之家，购车一族越来越多，郑州作为人口最多省的省会城市,尤是如此。;在这里寻找机会;郑州目前北区已经形成颇具规模的汽车市场，但仍有以下问题困惑市场。 1. 鱼龙混杂缺乏细分 尤其针对高档车市场，不能满足商家的需求，对外的吸引力和影响力也不够，这也是很多国际知名牌未进入郑州的原因之一。无形中降低了郑州市在外人心目中的形象。 2. 服务配套滞后 专业高档车消费场所，对配套服务要求较高，要满足商家和消费者两方面的需求。;项目产品定位建议;（三）温哥华大厦 ;依托枫华工业园,推广时走一条“先有房客再建房”的宣传路线，吸引投资客。 枫华工业园规划用地面积约3平方公里，建成之后力争打造打造中部崛起的新焦点和新引擎。 工业园面向温哥华华人企业招商，这些企业需要有常年驻郑办事处，需要为往来大洋两岸的工作人员提供休息的地方，园内厂区是不适宜的,需要一处高档可靠的办公下榻之处，温哥华大厦应势而生。;　　郑东新区，前几年由于政策的支持，楼市火爆，投资客云集。随着近几年市场逐步完善和市政规划往西区偏移，投资客热情下降，特别是入住率迟迟不能解决，更加影响了投资客信心。 　　本项目由于枫华工业园支撑,租赁客源目标清晰，数量充裕,保质保量，完全可以给投资客以信心。在楼市主流由投资全面转向自用时代，我们将温哥华大厦主力客户再次锁定为投资客。;;[幻化璀璨　凝练卓然]——项目市场定位;? 2007品牌开创年 ?;房地产品牌构成五大要素 ;其中，面对竞争愈加激烈的市场和日益成熟的消费