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当前楼市运行特征及三点看法 引言： 从全国来看，国家统计局数据显示，全部住宅市场销售面积降 落 11.2% ，全国商品房销售额 23314 亿元，同比降落 5.2% ，虽然降 幅比第 1 季度有所缩小， 但是，从全国房地产市场销售状态来看， 一样， 我们也只能说，在 5⑹月市场成交量回升的市场背景下，市场仍处于低 迷期的复苏阶段。 1 定意义上，当前全国市场成交量的回升我们也更应 当去理解成为回归正常市场成交量的进程， 而不应当把它理解成为市场 成交量回暖。 nbsp; 观点 1：房地产市场“基本面”并没有出现趋势性好转。 nbsp; 同策咨询研究中心总监张雄伟认为， 应当看 1 下目前全部市场的几个基 本面的指标来分析市场基本面到底处于甚么样的状态。 首先是看上半年土地出让金及面积的基本指标，国家统计局数据显示， 今年上半年，房地产开发企业土地购置面积 17543 万平方米，同比降 落 19.9% 。另据中国指数研究院的数据，上半年 300 多个城市里面， 只有济南、重庆等少数几个城市土地出让金是超过去年同期的，最少 90%是同比去年下滑的。从土地市场来说，并没有展现出回暖的迹象。 虽然 6 月份以来， 全国各地出现地王、 高溢价现象， 新趋势房贷网认为， 这只是个案，并且多数“地王”的诞生和政府推出的地块位置较好和政 府设定的起拍价格比较低有 1 定的关系，全部土地市场还没有显现出全 面回升的状态。 其次，从上市开发企业资产负债情况来看， 第 1 季度平均资产负债率还 是比较高的，在 73%左右。全部上半年自筹资金增长照旧在增长，融资 难度相对较高，全部行业资金相对照较紧张的局面的基本面还没有改 变。 国家统计局数据显示，全国商品房待售面积 31408 万平方米，增长 33.1% 。上半年，房地产开发企业本年到位资金 43329 亿元，同比增 长 5.7% ；其中，国内贷款增长 8.1% ，自筹资金增长 12.9% ，利用外 资降落 53.9% ，其他资金降落 0.7% 。 第 3 、全部上半年房地产投资的增速还是下滑的，虽然说还是增长，但 是同比增速是下滑的。国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发 投资 30610 亿元，同比名义增长 16.6% （扣除价格因素实际增长 14.3% ），增速比 1 季度回落 6.9 个百分点，比上年同期回落 16.3 个 百分点；其中住宅投资增长 12.0% 。 如果剔除保障性住房的投资因素， 那末商品房的投资增速下滑应当是惊 人的，从这 1 方面来看， 应当说开发企业还没有扩大再生产的动机和趋 势，市场基本面并没有回暖。 第 4 、我们再看上半年的房企事迹情况。同策咨询研究中心数据显示， 截止 2012 年 7 月 11 日，在已公布的 37 家上半年销售事迹的房企中， 有 19 家标杆房企销售事迹飘红 （不低于去年同期销售事迹） ，“飘红率” 达 70%左右，总计实现销售金额约 5700 亿元。 房地产行业上市公司齐发中期预喜公告，从成交量逐步回升的行情来 看，的确房企事迹有改良的方面，特别是以高周转为主的房企，采取以 价换量的方式获得了不错的销售事迹，跑赢了市场大势。但是，房企齐 发中期预喜公告也不免让我们有 1 些质疑的话题。 房企真的销售事迹那 末好吗？房企的资金面真的不