上海商务楼市场分析研究分析报告.ppt

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1 经济地位 国内地位   上海已经成为中国经济发展的龙头。根据中国社科院发布的《中国城市竞争力调查报告》,上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中,均居全国首位。为了更好的利用上海的资源,许多外省市企业把总部迁入上海,或在上海设立分部,增加了上海商务楼市场的需求。 国际地位 随着经济的发展,上海市的国际地位也得到不断的提升。上海市政府的近期目标是将上海发展成为集国际金融中心,国际经济中心,国际航运中心等为一体的国际大都市。上海已成为跨国公司投资中国的首选地,越来越多的跨国公司开始入驻上海或扩大原有机构,促进了商务楼市场需求的增长。 第1章 上海市甲级商务楼投资环境研究 上海市综合经济环境研究 2 相关经济指标 国民收入总值(GDP) 上海市的GDP已经连续11年保持两位数的增长,持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资信心,为商务楼市场带来了更多的潜在客户和需求。 外商直接投资(FDI) 上海市吸收的外商直接投资额连年上升,2002年合同吸收外资额达到105.76亿美元,为历史最高水平。世界《财富》500强企业中已有256家跨国公司在上海投资,许多跨国公司将自己的中国总部甚至亚太总部设在上海,促进了商务楼市场的发展。 第1章 上海市甲级商务楼投资环境研究 3 发展机遇 加入WTO 中国加入WTO后,涉足新经济的工业以及电讯、银行、证券、保险、专业服务、贸易行业等主要受惠行业将成为商务楼的主要客户,从而带动商务楼市场需求的增长。 召开APEC会议 亚洲和太平洋地区经济会议在上海的召开,提高了上海的知名度,给商务楼市场带来更多新的需求。比如,微软和惠普与上海分别签订协议,将它们在上海的技术中心升级为世界级的全球技术中心,把上海的研发中心提升为全球研发基地,从而需要扩展大量的办公面积。目前,上海累计APEC成员的投资项目达20,000多个,共设立外资金融机构代表处和商务代表处7,000多个。 第1章 上海市甲级商务楼投资环境研究 4 “三区两路”概况 上海市目前发展商务楼的重点地区可以归纳为“三区两路”,即小陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区、徐家汇地区和南京西路、淮海路。其中,南京西路、淮海路和小陆家嘴是中央商务区。 小陆家嘴金融贸易区 浦东陆家嘴金融贸易区是上海最有发展潜力的商务区,现有500多栋高档写字楼,汇聚了证券、期货、产权、房地产、人才等要素市场、130多家中外金融机构(包括60多家外资金融机构)、4,000多家贸易或中介服务机构。汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率均超过90%。目前,环球金融中心已经复工,招商银行大楼也已签约启动。 第1章 上海市甲级商务楼投资环境研究 上海市发展甲级商务楼的重点地区研究 5 “三区两路”概况 虹桥开发区 虹桥开发区成立至今已10年,是上海最早开发的商务区,是长宁区的重点商圈。目前,该地区拥有18幢涉外商住楼,2,000多家商务机构入住,包括虹桥友谊商城、万都中心商场、上海城购物中心的虹桥购物三角区,东部以虹桥、银河宾馆、太平洋、扬子江饭店、虹桥迎宾、樱花渡假村等为主的宾馆三角区,西部则是世贸商城、国际展览中心、吉盛伟邦的会展三角区。 徐家汇 徐家汇范围北至淮海路,东到岳阳路-枫林路,南至中山环路,西到凯旋路。过去徐家汇商圈以商业为主,高档写字楼不多;按照“世界级城市副中心”的规划,除已启动的12万平方米的港汇商务楼外,徐家汇还将建设大宇基地、广元路基地、新上海国际商城、太平洋广场二期等高等级商务楼。 第1章 上海市甲级商务楼投资环境研究 6 “三区两路”概况 南京西路 南京路地区现有甲、乙级商用及专用办公楼36幢,办公总建筑面积115.5万平方米。其中,甲级写字楼8幢。梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场等三栋相邻的甲级写字楼构成了南京西路“金三角”,以高品质、高租金、高出租率而著称。静安区将在南京西路划出地块,再添170万平方米的高品位商业商务面积。 淮海中路 淮海中路商务区集中在西藏路-成都路高架一段,一公里不到的地区集中了二十栋写字楼。主要的甲级写字楼有瑞安广场、香港广场、中环广场、力宝广场以及香港新世界大厦等,形成了一个商务黄金区。黄浦区正在兴建的甲级写字楼有:世茂国际广场、明天广场、莱福士广场。“新天地”二期建成后,该地段将成为浦西规模最大的中央商务区。 第1章 上海市甲级商务楼投资环境研究 7 行业发展潜力研究 商务楼行业的发展与外部经济情况息息相关。经济越繁荣,企业发展越好,对商务楼的需求就越高。就上海目前的情况而言,GDP的持续增长、经济和国际地位的不断提升带来商务楼的强劲需求;越来越多的跨国企业的入驻,外省市企业的迁入和本地企业的扩展,都表明

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