世联淮南信谊置业亩地产项目整体定位及物业发展建议.ppt

淮南信谊置业260亩项目整体定位及物业发展建议 淮南地处安徽省中北部，淮河之滨，以煤炭和电力驰名中国，被誉为“中国能源之都” 本项目位于田家庵区西南角，处于东西部和南北的交通要道上，距市中心有一定距离，在区位上属于老城区的边缘 项目所在区域配套较为齐全，但档次较低；自然资源和教育配套是区域亮点 项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好 由于该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离 被调查者的53.85%对该区域认知一般 区域陌生的主要原因是由于该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离。 消费者对该区域的生态环境和教育氛围比较认同 项目四至——项目没有沿街面，可达性差 项目地块评价——南北高差较小，总体地势较为平坦，有利规划排布，但缺少强势资源 项目属性界定：能源型三线城市主城区边缘，中等规模、缺少强势资源的住宅开发项目 项目当前的限制条件 问题分析——市场风险？ 问题分析——市场风险？ 问题分析——区域陌生？ 问题分析——90/70政策限制？ 项目核心问题的界定 项目核心问题的界定 项目需要回归到市场中去探究问题的本源 世联模型——判断城市是否存在系统性风险的KPI体系 淮南市系统性风险较小，但存在结构性矛盾 田家庵区楼盘供应呈现出三大热点区域：洞山片区、泉大片区、田家庵西北部 田家庵区内各地产板块依托的区域价值比较 淮南住宅产品特征处于核心产品打造到外围产品转换的初级阶段 产品机会判断——基于市场产品现状和客户需求的对比，本项目可能的机会点 问卷调研——客户购房的考虑因素：户型结构物业管理生活配套设施地理位置价格 收入持续稳定的增加和居住条件差的巨大反差，将使购房需求的量和质发生很大的变化 夫妻两人住原来的单位房，原来单位集资，田家庵电厂东边，66平米。 打算购买一个110—130平米左右的房子，总价控制在30万左右。 客户心理、市场发展等因素将使消费者追求产品的多元化和高品质 能源型城市发展到一定阶段将促进消费者对生态、人文居住环境的向往 淮南市客户处于从核心产品层向外围产品层的需求升级过程 淮南市主流客户总价承受力区间与置业倾向分析 中高端客户置业的关键因素——居住品质提升＋吸引力的价格 高端客户置业的关键因素——居住升级+稀缺资源占有 本案所在区域目前具有绝对竞争优势，但随着核心城区扩张，本案区域的竞争优势会逐渐降低 惠利花园项目——占地1900亩，建面136万m2 民生项目——占地2700亩，建设用地1200亩 项目的竞争本质 项目SWOT分析 案例总结： 如何降低前期开发风险，聚集人气，解决项目区域陌生问题？ 整合城市资源 营造区域价值 如何降低前期开发风险，聚集人气，解决项目区域陌生问题？ 多元化产品 户型创新 高性价比 如何降低前期开发风险，聚集人气，解决项目区域陌生问题？ 核心产品/园林 强势集中展示 项目发展战略——建立新的价值体系，成为区域市场的领导者 盈利模式－定位中高端第一居所，多元产品线，以回现速度为首要目标，兼顾利润最大化 开发模式－以产品领先为核心策略的开发模式 中大规模的楼盘的客户定位是复合的，不能只针对某一窄众市场 基于财富层次和行为生活特征的项目客户群体特征描述 项目核心客户群体的特征描述 陌生区域成功大盘客户群规律——远期的客户层面将拓宽，田家庵区以外的客户比例将上升 本项目的价值体系分析 国际化的价值体系 地块因子分析——自身因素和片区环境资源条件表明，项目较适合开发中高档次物业 项目档次确定考虑——基于地块条件、引导型客户需求的特定性以及市场竞争状况 物业档次定位 结论：物业类型建筑面积配比 基于发展战略和定位之下的物业发展建议 物业发展建议必须解决的问题 物业发展建议——国际的复合价值体系 界定区域规模，整合区域资源 区域界定：通过区域内界标的修筑，内部道路体系的完善，体现项目规模和未来的空间格局 鲜明的区域特征：区域的标识性，标志性建筑，区域导视系统，统一的调性 区域公共空间的展示，营造开放的、城市的社区氛围，聚集人气 整合和利用区域强势资源 物业发展建议——国际的复合价值体系 区域配套设施建议 信谊广场启动肩负的任务：承担整个区域立势的功能，渲染开放、城市的区域氛围 信谊广场承担社区的活动中心的功能，并成为周边居民的日常休闲场所，聚焦人气 区域性配套——承担营造开放的、城市的区域氛围的功能 会所在本项目中身兼多职角色 现代简约的外立面营造——利用沿会战路、昭示性强的特点，奠定项目形象 世联模型——会所功能的品质层级 问卷分析结果——休闲娱乐会所受欢迎 高品质的会所功能设置 区域性配套——承担营造开放的、城市的区域氛围的功能 风情商业街的定位、排布和体量 社区商业面积估算 社区商业不同业态的经营