天津别墅市场调查分析报告.pptVIP

* * 2008年天津别墅市场报告 区 域 产 品 别 墅 类 产品分析 市场需求决定产品的设计， 创新是发展的主流， 别墅艺术化的发展趋势， ——别墅发展三大趋势 别墅市场分析 泰达岭上林里 7公里 14公里 17公里 25公里 别墅市场分析 分布 优势 劣势 目标客群 北部 北部板块 处于市内上风上水的位置，利用京津公路的交通优势缩短城际之间的距离 别墅市场尚未成熟，产品不能支撑高端客户的需求 市区内中产偏高阶层、“游走” 京津两地的人士 南部 水上板块 天然景观、空气状况良好交通便 商业气氛较浓利适宜居住 逐步发展为高级 商务办公区 高收入、享受型人群 奥运板块 板块已基本成型，地理位置优越 板块整体规划风格混杂 投资型人群 大梅江板块 生态概念的推出，可持续性发展，交通和环境上集聚优势 建筑形式上并不完美，区域项目概念性强 精英高收入人群 中心城区 老城厢板块 以中式风格为卖点城市中心复合型别墅，有浓郁的历史文化氛围，位置的稀缺性 产品的环境景观竞争力较弱 流连市中心生活，文化层次相对较高的高收入人群 东部 东丽湖板块 原生态自然环境 大品牌开发商 滨海后花园 交通与基础配套尚需改善 精英高收入人群 享受型人群 开发商追随者 西部 西青板块 风格化别墅 产品细节突出 产品定位与设计的和谐性有待加强 中产偏高阶层 对特定文化的偏好者 远郊 团泊新城 生态复合概念 规模优势 可持续性发展 交通与配套尚需改善 认知度有待提升 区域周边中产阶层 京津新城 生态温泉果岭主题 规模发展配套独特 占据京津唐圆心位置 板块开发周期长 对区域产业发展的依赖性较强 京津两地人士 投资型人群 近期市场概要---市场新近项目分布 万科东丽湖 檀府 新悦庭 社会山 泰达 岭上林里 远洋新干线 独栋office 招商地产 西康路36号 霞光道五号 万通合墅 滨海湖 芦花庄园 团泊新城 天嘉湖 项目 产品类型 面积区间 价格 （万元/平米） 资源与配套 产品特点 销售状况 2007年 万通合墅 双拼 连排 170-411 双拼 1.8-2.4 连排 1.5 泰达城、历史博物馆 摩天轮 院落 肌理 30套产品销售10月开盘近一半 檀府 连排 330-350 独栋 430-450 连排1.8万 独栋2.4-2.6万 老城厢高端区域 中式 文化院落 10月开盘推50套 目前销售30套 招商地产 西康路36号 独栋400-700 预计4万 城市中心别墅 豪华型产品 / 霞光道5号 连排 预计4万 城市中心别墅 五大道风格 08年中旬现房销售 / 新悦庭 独栋 305-504 1.5-1.6 梅江板块 英格兰风格 一期40套10月开盘，销售过半 社会山 连排 200-220 叠拼 165-180 1-1.2 张家窝10个居住规划组团 德系建筑 一期百余套产品 售罄 远洋新干线 独栋office 独栋 400 1.5 空港 远洋自身商业 商务空间 五大道风貌 首推12套产品 销售8套 万科东丽湖 连排 双拼 170-250 1.2-1.8 东丽湖、社区综合配套 湿地、生态别墅、综合社区 每批次推出40-60套产品，基本一周内售罄 滨海湖 双拼 210-250 独栋 430 0.9-1.2 水库、湿地、 高尔夫、滑雪场 生态别墅 院落、配套规划 一期129套售罄 芦花庄园 独栋、双拼、连排200-320 1.5 汉沽航母主题公园 滨海旅游休闲区 生态别墅 一期83套产品售罄 天津别墅市场特点 供应状况 别墅项目主要集中在天津的南部（包括西南、东南)2007年天津别墅在售和开售的别墅项目约20个；新增供应逐年减少，未来以存量房为主 市场机会 伴随天津城市发展空间的提升，别墅市场仍将孕育着较大的市场机会，存在较强的购买力。尽管国家政策有可能继续压制，但高档别墅的消费群体受住宅市场的干扰相对较小；别墅市场价格的逐年稳中有升 。 城市演变三足鼎立——板块分布明显 伴随城市定位、交通发展与城市功能规划，天津别墅分布格局出现变化：中心城区土地价值日益稀缺促使城市中心别墅升温、滨海区域被纳入国家战略发展的宏观大势和高速增长的经济形态使滨海别墅异军突起、天津城市规划的新城与居住组团令近郊重点居住组团或新城内别墅发展看好。 功能丰富需求多样——产品特点突出 新兴城市功能空间，产业发展格局、和多样化社交空间的变化与需求，土地性质由单纯居住向综合用地的变化使别墅功能由居住、投资扩充到商务办公别墅、企业会所、度假休闲等方面。 生态突现城心价值——项目定位明确 滨海与近郊别墅主打生态环境，滨海区域依托水系、湿地，休闲娱乐的综合配套；城市中心别墅项目多处