物业工程交管理方案.doc

物业工程交接管理方案 为规范物业管理，维护业主、非业主使用人的合法权益，根据有关法律法规要求，结合公司实际，制定本小区工程交接管理方案。 接管必备 资料如下??? 1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等;??? 2.设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;??? 3.工程项目竣工图;??? 4.材料、 建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录;??? 5.隐蔽工作验收记录;??? 6.土建 施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;??? 7.设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,卫生、电气、通风、供水、 消防灭火、防暴报警、摄像监控等工程的检查和试验记录;??? 8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;??? 9.工程质量事故的发生和处理记录。??? 10.图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单;??? 11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;??? 12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;??? 13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电梯、高低压配电房等。??? 以上资料将作为物业公司接管移交并管理小区之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。 ????? 物业验收移交程序??? 根据各项目的施工进度和业主入住的情况不同,房开方可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管,但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和房开方验收基础上以物业管理公司验收通过为准。 ??? 一、物业验收条件 ??? 物业要验收移交,必须满足以下首要条件: ??? 1.提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明); ??? 2.提供被验收的设备、系统的操作说明、保养 手册及其他有关资料; ??? 3.提供与承包商(或供应商)签署承包(供应) 合同中有关技术条款; ??? 4.出示政府有关职能部门验收证明; ??? 5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料; ??? 6.提供必要的专业技术介绍和培训; ??? 7.提供所有测试、检验和分析报告; ??? 8.清洁被验收的场地、设备和机房。 ??? 二、拒绝验收 ??? 对以下情况,物业公司有权拒绝验收接管物业: ??? 1.严重违反国家有关 法规; ??? 2.未能通过有关政府职能部门的验收; ??? 3.工地与交付物业不能有效隔离; ??? 4.机房不能完全独立封闭; ??? 5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。 ??? 三、缺陷整改 ??? 对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况,管理公司将会做详细的缺陷记录,以供房开方督促承包商(或供应商)进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重,则向房开方 建议暂缓验收,待整改完成后重新验收。 ??? 四、试运行 ??? 若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于业主入住需要必须开启运行某些设备或系统,物业公司一般仅做实物验收,并严格按房开方的书面指令进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供应商)把关,若发生任何问题或意外,除物业公司人为原因外,责任由房开方及其承包商负责,对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议,清楚列明有关各方责任。 ??? 五、验收通过 ??? 被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,房开方应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具,正式交由物业公司接收管理。 ??? 六、保修期 ??? 按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期,故需要房开方与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期,书面通知物业公司。??? 竣工验收应提供的技术资料??? 在物业验收接管前,房开方/业主须提供有关物业的各种技术资料和竣工图,分类立卷,在验收时交物业公司归档保存,若验收时尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。 ??? 物业管理公司将参考这些技术资料对物