2020年关于房地产行业的五大疑问：投资策略分析报告.pdfVIP

[Table_Industry] 证券研究报告/投资策略报告 2020 年 1 月3 日 房地产 2020 年关于房地产行业的五大疑问 -房地产行业2020 年度投资策略报告 [Table_Main] [Table_Title] [Table_Summary] 投资要点 一、2020 年政策面如何定调？ 未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及“各地政府灵活掌控”。在2019 年12 月10 日至12 日召开的中央经济工作会议上，再次强调2020 年房地产行业的政策主基 调是“稳”；另外，此次会议也明确提出要 “压实各方责任”，说明未来管理将从“纵 向管理”慢慢转变成各地政府 “灵活掌控”，我们认为，在“扶贫”、“保就业”为先， 政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际松动，“因城施策”将 会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。 二、2020 年基本面会如何演绎？ 基于对政策、资金及基本面的评估，我们对 2020 年行业数据判断如下。销售：2020 年销售面积同比-2.88% ，金额同比+3.00% ；新开工：预计2020 年面积同比+2.00% ；竣 工：预计自2019 年Q4 开始持续修复，2020 年竣工面积预计同比+6.5% ；开发投资： 预计2020 年土地投资增速同比+8% ；建安投资增速同比+8.04% ；汇总两者，预计202 0 年房地产开发投资增速约8%。 [Table_Report] 三、未来房价是涨是跌？哪些城市房价涨幅会相对较高？ 1）2019 年以来商品房均价增速进一步放缓，部分地区房价跌幅可观；2）从房价收入 看 （户均可支配收入/住房均价口径），1999 年以来，与人们直观感受并不同，我国家 庭总体对住房的购买力其实是持续提升的；3）房价的短期和长期涨幅驱动力不同，短 期呈现很强的反身性，追涨杀跌，如果把流向房地产的钱看作一个池子里的水，确实 在不同城市间呈现“水往低处流”的特点；长期层面，不应该从单一城市基本属性的 角度，而是从城市群发展的角度来看，用网状思维判断其长期发展潜力。我们看好需 求驱动，能够实现“内生增长”的产业所在的城市群，城市之间互相协同，形成一个 微型自循环系统，并且有去中心化的特点，如长三角、珠三角城市群，以及城市中三 产占比增速最快的成渝城市群。建议关注这些城市群内的二三线城市。 四、未来房地产行业集中度是否会进一步提高？格局将如何演绎？ 1）集中度提升体现在TOP20 ：从2019 年1-11 月销售数据看，权益口径下TOP20 的