（2019年度）哈尔滨市房地产.docx

2020/1/10哈尔滨市房地产市场 2020/1/10 哈尔滨市房地产市场2019年总结及未来展望 /s/KBr3NOwMpxG4jgy85dQOtw1/18 /s/KBr3NOwMpxG4jgy85dQOtw 1/18 哈尔滨市房地产市场2019年总结及未来展望 一、政策篇 全国政策 1）金融总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先降后升再稳； 除今年央行调整房贷利率定价机制，定价方式调整为“LPR加基点”，尽管LPR利率中枢下移，但房贷利率依旧易涨难跌。 /s/KBr3NOwMpxG4jgy85dQOtw PAGE /s/KBr3NOwMpxG4jgy85dQOtw PAGE 5/18 来自网络 2）中央稳-紧-稳，防大起大落，不将房地产作为短期刺激经济手段； 全国性各与房地产相关的国家级政策、通知共58项，其中和开发企业与房地产开发相关的30项，占比达到了51.7%，其次为行政管理优化 12项，最后涉及养老和农村发展各6项； 3）地方松-紧-松，多城激励人才购房，紧盯房价红线加码调控； 地方调控历经三阶段变化：1-4月份，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；5-7月份，地 方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控，着力打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期；8月份以来，人才新政不断发力， 上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购，长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。据统计各类相关政策、通知累计 26项，其中广州一年内5次发文在这次抢人大战中的号声最响。 （上图表资料来源：地产大白话） 4）棚改实际开工量已超额完成5.3%、货币化安置滞后效应。 区域政策 2019年哈尔滨政策、条例中主要方向有三个，第一是针对房地产开发、销售的管控，第二是关于人才及民生，第三是房产相关权益的明确和甄别。 1）对于区政府及项目主体单位申请获批新增建设用地指标的土地，满1年未启动征收供地的，一律收回纳入土地指标库。 2）今后经营性房地产开发项目全市统一公开出让。 3）哈尔滨住房公积金管理中心连续出台十项便民举措。建立“新市民”使用公积金制度。 4）省教育厅、省公安厅、省自然资源厅联合发布《黑龙江省中小学校“四零承诺”实施细则》严查校区内假户口、假产权问题。 5）住建局下发《关于认真做好2019年农村危房改造的通知》。 6）哈尔滨新区召开江北一体发展区惠民聚才优惠政策新闻发布会。 7）中国（黑龙江）自由贸易试验区建设工作正式启动。 8）《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》对土地购置资金、房屋预售证等提出新要求。 9）《黑龙江省哈尔滨新区条例》对土地规划、人才服务等方面做了规定。二、土地篇 1、 全国土地 土地供应进入节制阶段，受限于金融政策收紧，各大房企开始抓回款、缓投资！ 2、 区域土地 2019年哈尔滨区域商品房住宅用地成交60宗，共267.1万平米，一级区域（市区）供应占78%，共200.3万平米，松北土地成交较最为活跃，106.8万平米。 通过近两年的数据对比发现，仅松北和南岗区域住宅用地成交出现上涨，松北区以住宅用地成交增幅766%夺冠，南岗区住宅用地成交增幅37%； 松北、南岗、道里商品房潜在供应新增增幅出现上涨，其中松北区上涨910%，南岗区上涨65%，道外区上涨8%； 整体上道里区的较2018年下降的幅度最大，住宅用地成交和潜在供应新增的降幅分别是92%和93%。 通过对土地整体容积率的分析发现，二级区域未来供应文旅属性占比或高 4、道外未来或将以中高端产品供应为主，松北、香坊、道里将趋向品质供应 三、市场篇 1、 全国市场 1）目前19个典型城市下半年开盘周去化率情况并不理想，库存压力较大。 2）全国2019年累计商品房住宅销售额12.17万亿，较去年累计增长10.7%。 3） 通过全国近6个月的相关数据分析，2019年在销售方面金九银十明显成色不足；也可以看出6、10月份为主要的竣工期，大体上符合新房市场中的两大集交付期（年中、年尾），新增加施工增速在6月份达到顶峰说明新房市场中寒带区域仍有较高参与和活跃度，比如东北、内蒙等受严寒气候等条件制约一般项目仅在5月之后开始施工！ 2、 区域市场 1） 除松北区二手房均价有较大的上涨外，其他区域均处于缓慢上涨阶段。 2）目前新房成交均价上涨空间较小，同比增幅已表现出收窄。 3）结合近两年房价细分市场情况来看，新房和二手房对比价格增幅最快的是新房，增幅达到了12.88%；在新房和二手房之中增幅最快的都是144㎡以上的