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房屋租赁合同案例分析 一、案情简介 2012 年 2 月，原告韩某与某公司签订了 《房屋租赁合同》， 将自己的房屋出租给某公司从事经营业务， 租赁期限为 2012 年 9 月至 2018 年 9 月。合同约定年租金为 87000 元，在租 赁合同履行期间内，双方不得单方解除合同或者变更合同条 款，任何一方违反本条款规定，由违约方赔偿对方当年房屋 租赁费二倍的违约金。被告某公司于 2016 年 8 月向原告出 具告知书，单方解除租赁合同。双方就解除合同事宜经多次 沟通未达成一致意见，于是，韩某一纸诉状将某公司诉至人 民法院，要求某公司按合同约定支付单方解除合同的违约金 174000 元（当年房屋租赁费的二倍） 。 在庭审过程中，某公司辩称， 2016 年 8 月，该公司在当 年合同约定履行日之前向原告韩某出具了一份告知书，原告 韩某在收到告知书后遂针对该案涉案房屋进行了招租行为， 原告韩某的招租行为足以证明其与该公司达成了解除合同 的合意，属于双方协议解除合同。该公司不应承担延期交纳 租金的违约金，而且韩某计算的违约金过高，即使应支付违 约金，也应减少违约金。 （二）案件结果 经法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百 十四条之规定，判决如下： 一、被告某公司支付原告韩某 43500 元。 二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。 （三）案件分析 本案是房屋租赁合同纠纷，法律关系明确，某公司单方 解除合同， 违反合同约定， 判决某公司支付违约金没有争议。 本案的争议焦点是违约金是否过高，如何判断违约金过高， 如何调整过高的违约金。本案中韩某认为《房屋租赁合同》 是双方真实意思的表示，关于违约金的标准也是双方协商的 结果，未违反有关法律法规，是合法有效的，双方均应遵守 履行，某公司合同约定的租赁期限到期之前单方解除合同， 存在违约行为，应按约定支付违约金。 本案中某公司违反了合同约定，单方解除合同，应当承 担违约责任。原告韩某要求被告某公司支付违约金，理由正 当。但原告韩某要求被告某公司支付按照合同约定的当年租 赁费二倍的违约金，该标准过高，故法院依法调整为违约方 赔偿对方当年租赁费二分之一的违约金，也即 43500 元。 二、普法之窗 合同违约责任是指《合同法》第一百零七条规定的：当 事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责 任。但是，违反合同，并不一定会引起民事责任的承担。只 有具备一定的条件，违约当事人才承担违约责任。根据法律 的规定，构成违约责任应具备的要件有： 1. 有不履行或者不完全履行合同义务的行为 ; 2. 当事人的违约行为造成了损害事实 ; 3. 违约行为和损害结果之间存在着因果关系。 （一）合同法关于违约责任的规定 第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的 行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前 要求其承担违约责任。 第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额 应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得 的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应 当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采 取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩 大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大 而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条