商业项目定位报告2015.1.ppt

旧宫商业定位报告 2015年1月 1 项目建设背景 3p-4p 项目客群分析 6p 项目战略定位 7p-8p 项目规划方案及运营 9p-15p 项目区位交通 5p 2 项目建设背景 根据十二五规划，旧宫将打造成为“南部新区企业总部、商务服务、开发区高端配套生活消费区”目前旧宫开发进入白热化阶段，这些新晋客群关注生活品质，不仅对区域的交通、生态等条件极尽挑剔，更注重商业设施的配套，注重生活情趣的营造和生活品味的提升。 然而，旧宫的商业配套整体上仍然较为初级。老、少、散、乱的商业配套水平，与目前区域发展现状无法匹配。区域集中型商业可谓适时所需。 对于旧宫而言，区域集中型商业可谓适时所需 3 十二五 规划 集中型 商业 新城南 计划 生活 配套区 项目建设背景 旧宫发展规划 旧宫，东单往南14公里，处于大兴区中心城镇组团规划中，与丰台、朝阳、亦庄相邻，是大兴区含金量最高的绝版地块。 。 2011年，旧宫被定位于亦庄经济开发区的“生活配套区”。 2013年，总投资不低于原三年的新城南计划继续上演，此次计划更注重民生服务，强调城市功能。 2014年，旧宫城市建设发展平稳，旧宫全面升级指日可待。 旧宫潜力倍受关注，全面升级指日可待 4 项目区位交通 项目处于旧宫区中心，位于南四环、南五环之间，周边四大公园环绕。双地铁及多条公交线路交通网络，便利出行。 距旧宫医院步行3分钟 距旺兴湖步行5分钟 距京沪高速驾车10分钟 距南苑机场驾车20分钟 5 项目客群分析 美食 街 建材 市场 超市 医院 居民 区 6 据不完全统计, 其中40%为本地客群,剩下的大部分为外来人员，是周边商业区的主要客源。 建材市场规模小、认知度高，但客群存在时段性，作用为辅。 永辉超市是区域内唯一的大型超市，可带动周边商业，吸引客群。 周边医院较多，人流量大，对餐饮、超市等商业需求大。 居民区多为新建楼盘，客户群年龄跨度较大，既有老城居民，也有工薪一族的青年人。 项目战略定位 项目定位 7 打造独特的休闲魅力： 将区域特有的餐饮美食、双地铁等城市功能密切融合。 吸引广泛的人群： 不仅服务区域周边的人群，更是整个区域的文化休闲活动中心. 打造最具活力的复合功能： 包括现代生活最需求的多元功能，提供体验式、互动的都市休闲。 跳脱地块定位 实现项目整体形象价值的提升 差异化的主题定位 避免同期入市内部竞争 项目战略定位 项目驱动核心 区域内稀缺的业态类型，有效强化项目对周边客群的吸引力 8 双地铁上一站式 综合体 差异化定位将成为旧宫区域新的商业地标 项目拥有两处地铁口，形成丰富多变的立体交通空间 业态相互依存辅助,能够高效、综合为客户提供服务 项目定位 项目规划方案及运营 总体规划 超市 很强的聚集人气的作用 先期宜以低租金引入，培育商业氛围 美食广场 快速回收资金的重要渠道 营造商业氛围,抓住主力消费客群 建议: 建筑内部空间采用灵活的设计手法，不仅可以通过内部分割形成美食广场店铺对外租售，也可以直接利用大面积的通透空间，为招商百货店、大卖场等业态留出灵活空间。 亲子乐园 是本项目的特色业态 强化项目的形象特质和差异化优势 1F 2F 3F -1F 9 项目规划方案及运营 运营模式 因旧宫区域本身已有一永辉超市，所以本项目超市也同样带有抢占市场主力客群的性质，打造现有超市的升级版。因此，入住超市以品牌和规模竞争来增强自身的竞争力。 应知名品牌连锁超市的选址要求，影响超市规模的重要因素单层面积也是考虑的重要因素。 品牌超市对布点选择的要求和区域内客群的需求，结合项目功能业态的选择和商业空间的结构要求，需一品牌超市充实业态。 考虑 因素一 考虑 因素二 考虑 因素三 10 项目规划方案及运营 运营模式 超市主要以品牌、规模和价格取胜，地下一层相对较低的租金可节省成本，又可有效规避一层商业空间商业价值的缺失 超市因其频繁而大量的进出货需求，普遍要求与地面之间具备最便捷的商业通道，所以地下一层既可有效满足这一需求。 超市建议：地下一层商业2000~3000平方米 本项目内部空间结构的条件限制，最适合地下一层做超市。通过超市的人流吸引和带动，强化地上一二层的商业价值的提升和发展； 满足进出货需求 项目结构的条件限制 节省成本的低租金 11 项目规划方案及运营 运营模式 考虑 因素一 考虑 因素二 考虑 因素三 美食广场是本项目不可缺少的业态，是聚集人气，提升商业价值的亮点之一。因此适当增大美食广场占比，可以形成强有力的核心磁场。 其他业态与美食广场形成良性互动，超市、亲子乐园都可以为美食广场带来很高的人气和商业氛围。 项目附近的美食街，经营效果较好。美食广场一定要在内部环境及规模品种上营造自己的特色竞争力，与市场现有水