房地产项目前期报建心得（工作流程、人际关系处理）无错别字.pdf

项 目报建心得 文档原创 项目报建心得 前言：房地产公司对现金流特别重视，二前期报建阶段的开发效率将 直接决定项目现金流回正的时间。为了帮助大家在前期报建阶段少走 弯路，提高开发效率，特整理自己的报建经验分享如下： 我认为，前期的开发工作是最锻炼人的，需要综合的素 质和长期的积累。前期的报建手续和办理只是一个表面现 象，需要透过现象看到内在的问题。 报建办理的结果只有两种：通过或则不通过。而其中原 因却是千差万别。办理前期手续的人往往只知道流程和需要 的材料，对各部门审查的内容依据、职能部门的审查流程和 内部运行体制所知甚少，对项目的各个环节的知识储备没有 了解，只能起到了一个简单收集资料、申报的过程，这样的 去办理前期肯定是要碰壁的。 项目前期办理证件的过程中，有各种各样的方法和手 段，最基本的是要合法合规的走完流程，即使要突破也要遵 循规定的流程程序。 现在的前期审查部门和官员基本是在行政规定和许可 的范围内执行，明目张胆的刁难很少很少。作为前期报建经 办人员，能利用公关资源和能许诺的也是极为有限。所以， 重点要放在自身能力的建设上，少去考虑哪些非常规做法。 具体做法如下： 第一：加强个人对整个公司、项目、建设过程中各个环 节的程序和专业技术知识的了解和认识上。试想你作为一个 政府的审查人员，对一个一问三不知的人肯定是有看法的。 公关可以拉近与职能部门官员的关系，但是无法帮助你 突破规范和规定的范围，突破还是需要自身的努力。 吃透政府职能部门审批依据和流程，充分理解政策，才 能提出可行的方案来实现你的要求。公关只是辅助手段，很 少有官员敢违规去审批，再说官场复杂，官员也担心这样的 做法会成为对手的把柄。 在你做到第一步后，还要积极参与项目前期的各项工 作，了解项目的重点和核心，分清哪些是必须的，哪些可以 妥协的，至少做到对项目心中有底，千万不可停留在简单信 息收集和传递阶段。 在做好自身功课的基础上，开始第二步工作。 第二：研究你的工作对象。 细致了解各个职能部门审查的标准、核心内容、所依据 法规规范、办理流程以及相关规定。 这样只是到达了最基本的要求。 第三：了解各个职能部门的内部结构和行政审批决策流 程。比如发改、国土、规划、建委、消防、人防、绿化等。 比如规划局，有很多部门，报建的受理窗口、规划处、用地 处、工程处、建管处、办公室、编制中心、分属的规划分局 等。 你要了解领导班子的组成和具体分工，甚至要知道如何 使用资料室去查询你需要的信息。办理选址、规划用地许可 证、规划许可证等的具体流程，由哪些部门发起流程，哪些 其他职能部门参加，是否需要开协调会，会不会请专家，如 何做专家工作，规划局的内部局审会是什么时候开始，会不 会讨论你的事情等等 以上这些只是举例，需要你长期的积累和自身领悟。 第四：了解各个职能部门的人事组成以及内部的关系， 部门内、部门间、领导层、各个中层等人际关系和谐程度， 甚至要了解到领导的驾驶员 （有时会起到出奇制胜作用）。 否则，你什么时候把人得罪了也不知道，避免卷入一些漩涡 之中，造成无谓损失，这也是中国特色。 做到这样四步，你才算是基本合格的前期报建人员，需 要很长一段时间积累，两年到达这样的水平已经是很强悍 了。 接下来，就是高跟层次的提高版和专家版。 行政服务中心只是一个窗口职能，窗口人员其实是负责 报建过程的首尾两个部分，中间过程他是一概不知。需要按 照职能部门内部的审查程序来办理，只是按照程序核对资 料、收件和分类，根据流程转至审批流程主办处室。 至于一些小问题如复印件没有盖章等原因还是从自己 找原因，仔细点就可以解决了。只要你资料齐全，窗口就没 有办法拒收。 公关在整个前期办理过程中只是其中一个重要因素，不 是决定性的。分析具体问题，要抓住解决矛盾的核心人物和 关键先生，下功夫去沟通。如果窗口的人员都需要去专门公 关的话，效率和成本太大了，没有必要，只是工作中顺带和 他们处理好关系。 提高版本： 这个阶段的主要指导思想是站在对方的立场思考问题， 换位思考。其次是跟踪流程，通常的做法是窗口报建完成后， 其余就不管过程了，至于没有完成报