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大型城市综合体项目开发的工程技术管理 本文以大型城市综合体项目开发为例，将其开发流程按阶段、 重点、要点三个层次展开，结合价值论的基本观点浅析开发过程中的 工程技术管理，以探索包头中冶置业房地产大型城市综合体项目专 业化管理之路。 一、大型城市综合体项目的特点、现状和发展趋势 1、大型城市综合体项目的定义及主要特点 位于公司战略布局重点城市、对该城市建设发展有一定影响力、 对公司企业形象及价值效益有明显建树力、建设规模较大且功能多样 的城市综合体项目，我们称之为大型城市综合体项目。 这种项目往往呈现投资规模大、开发周期长、功能复杂、技术难 度高、影响力广泛等特点。 2、大型城市综合体项目现状与发展 大型城市综合体项目在我国起步较早，较典型的大型房地产公 司如万达、SOHO 中国、保利等已经经历了近 20 多年的发展历史，也 已经完成了从启蒙期、开创期到发展期的三个阶段。 这些成熟公司的项目大多处于城市的黄金地段，由于其土地资源 稀缺和不可替代的地理位置，大部分升值潜力较大，租金回报比较稳 定。这类项目的开发，对于公司社会效益和经济效益的提升、抗风险 能力的提升、综合专业管理能力的提升以及专业化管理团队的建设均 起到了非常重要的作用。 与发展起步较早且较成熟的房地产开发商相比，包头中冶置业大 型城市综合体项目无论是在投资规模、产品多样性、区域占有率，还 是在收入权重比上均还处在起步阶段。 国内主要房地产公司投资物业占整个公司物业收益比重的比较 见表 2。 表 2：投资物业占整个公司物业收益的比重表（单位：亿港元） 序号 单位名称 投资物业(写 字楼、商业和 酒店）收入 销售物业收 入 占整个公司物 业 收益的比重 1 长江实业地 产 263.56 616.8 29.94% 2 新鸿基地产 84.74 168.8 33.42% 3 新世界地产 11.08 42.84 20.55% 4 华润集团地 产 7.39 43.3 14.58% 5 保利集团房 地产 8.28 214.04 3.72% （本表由第一太平提供） 公司不仅意识到大型城市综合体项目开发的重要性，也充分认识 到当前存在的主要差距。从打造房地产开发企业“百年老店”的战略角 度来看，公司有决心、有能力在未来房地产开发的产品结构中，在不 断扩大保障房开发建设的过程中，逐渐增加大型城市综合体项目的开 发量，使持有物业的稳定收益不断增长。 面对当今社会蓬勃发展而又复杂多变的形势，大型城市综合体开 发项目由于其显著的社会性和相互间的差异化，其开发管理尤其是工 程技术管理需要很强的创作性。管理者应将社会作为创作大背景，根 据企业自身的文化与发展要求，结合城市规划与区域环境、当地市场 行情、相关业态特征、建筑科技与艺术的水平，平衡品质、成本、进度、 销售之间的相互制约，协调设计和施工，全过程主导并实现项目的效 益最大化，其复杂性和艰巨性是显而易见的。 二、大型城市综合体项目开发的工程技术管理概述 我们把在工程管理中贯穿始终的技术应用与平衡称之为工程技 术管理，其核心是工程技术管理者对技术环节及要素的把控和对复杂 技术问题的预见与解决。 站在项目管理的高度上，实现项目的价值目标是难事，难就难在 不突破总体约束---资源限制、时间限制、成本预算、质量标准、社会评 价、行业制约等前提下达到既定的建设目标。而工程技术管理正是化 解这些难题的重要手段之一。 三、大型城市综合体项目开发各阶段的工程技术管理要点 大型城市综合体项目开发是一个十分庞大的系统工程，会遇到诸 多问题，有些问题甚至非常棘手，且贯穿始终的各种技术问题常常会 关系着整个项目的成功与否，其不同阶段对应着不同的工作内容、重 点和要点，下面根据工程的三个阶段以及相关实例予以简述。 (一)项目前期阶段 项目前期阶段工作主要包括编制项目前期策划书、编写项目建议 书和项目可行性研究报告等。工程技术管理的重点是参与编写项目的 可行性研究报告，组织并完成概念设计。 该阶段的技术管理的要点是：根据项目市场定位、功能布局、投 资能力提出初步的设计构想，编写概念设计任务书，组织专业设计单 位完成概念设计方案及工程投资估算。从价值管理的系统考虑，本阶 段将完成项目价值取向的确定。关键取决于建设方在设计理念上的主 导作用。 概念设计举例： 包头时代广场概念方案的选择 (二)项目实施阶段 项目实施阶段工程技术管理可以进一步分为工程勘察设计、工程 施工、工程竣工验收三个阶段，工程技术管理的重点是工程勘察设计 工作。 1、工程勘查设计 工程勘察设计管理的宗旨是安全性、适用性、经济性和艺术性的 有机结合，以保障工程的质量、进度和投资三大控制目标的实现。 工程勘察设计包括：地质勘察、方案设计、初步设计、施工图设计。地 质勘察为设计和施工提供地质构造、水文条件等