应对房价上涨的措施.docx

应对房价上涨的措施: 1. 把 防 止 房地产 投 资 和 用地 扩 张 反 弹 危 险 与 合 理 调 控房 屋 需 求 结 合 起 来 。 当前房地产市场供需双方特点是投资和用地过度扩张控制已见成效，但房价增长过快 的矛盾突出。因而应把继续适当控制房地产投资和用地扩张，特别是防止房地产投资 和用地过度扩张反弹与合理调节房屋需求结合起来。适 当 控 制 个 人 住 房 贷 款 需 求 。 在 货 币 信 贷 增 速 下 降 而 房 屋 需 求 增 长 仍 过快的条件下，适当控制个人住房贷款需求最 有力的杠杆是提高银行贷款利率。另一方面要采取有针对性的措施，如强化购买期房 和投资性置房的贷款限制；落实个人住房贷款的担保；严格住房贷款程序等。 2. 严格 控 制被动 需 求。 要 通 过 改 革 土 地 出 让 、 金 融 管 理 和 投 资 体 制 ， 防 止 政府土地低进高出或从银行大量 借款，以及滥用投资权力和扩大投资范围，从制度上切断政府过量城市拆迁资金的来 源渠道和主导投资的权力，根治政府长久不衰的投资冲动，从而有效抑制住房被动需 求。 3. 严格限制投 机需求 。 房 屋 投 机 需 求 对 房 价 泡 沫 起 着 极 大 的 推 动 作 用 和 对房地产市场起着极大的破坏作用， 因而必须严格限制。第二，规范土地价格和扩大低价位房屋比例。在房 地产 市场 供给 方面 ， 除了防止过度投资反弹风险，还要把完善土地出让制度与规范土地价格、控制 高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来。在规范土地价格方面，要防止继续 以土地协议价或变相协议价，进行土地低进高出的土地投机和炒卖；规范政府在土地 拍卖中的行为，逐步形成符合土地供需关系、反映土地价值的土地拍卖价格；通过扩 大房地产企业规模效应等降低成本，减少土地涨价因素过多地向房价转移。在提高低 价位房屋比重方面，要区别不同房屋结构的投资状况，通过增加政府投资、扩大社会 投资和货币信贷倾斜，加大低价位特别是经济适用房投资的力度，改变经济适用房比 重低和脱离居民收人结构的状况。 4. 引导 各 方面的 理 性预期 。 一 方 面 ， 要 引 导 房 地 产 开 发 商 理 性 认 识 到 房 价 过度膨胀对本身、房地产业和整个国 民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋 结构和降低经营成本上。另一方面，要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风 险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。 5.引导消费观念的转变。 目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同， 引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制 提前消费。政府根据城市大小，发展状况，购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等 数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费 6.改变制度混乱的局面。 控制措施 应该从银行信贷制度入手：①商业银 行应提高对房地产开发商自由资金和 资质的要求，对开放商贷款时应加强 对房地产开发企业的审查，对那些自 有资金低， 应收账款多的建筑施工企 业应限制其贷款，不能盲目地注入贷 款。 ②商业银行应对 仅有关房地产方 面的贷款追加适当的利息，该部分利 息的作用在于在保证不打击开 发商开 发热情的前提下，迫使其尽快出售手 中的房子。这样就可以使房价的主动 权 更多地掌握在市场手里，而不是开 发商手里，以达到抑制房价的目的。 这里必须强 调两点：一是利息的追加 应该有针对性，仅针对过热的房地 产，其他行业的贷款利 息应保持稳 定，以保证其不受影响，正常发展； 二是立法的必要性，为了防止部分 开 发商为了追求个人利益而以其他名义 贷款而实际上投放到房地产行业的行 为，政 府应该提早完善这方面的法 律，以法律的强制性规范目前的贷款 制度，并保证这一 控制措施的有效 性。当然，商业银行也有义务配合政 府完善其监察制度，应该做到 适时追 查贷款人各款项的去向，并及时向政 府部门汇报。③适当调整个人住房信 贷 政策，提高贷款门槛和首付比例,严 禁“零首付”个人住房贷款,对购买第二 套以上住 房的,将第二套住房的贷款利 率由较低的住房贷款利率改为相对较 高的商贷利率,或者 拒绝给购买第二套 或更多房产的购房者贷款，以防止倒 房现象的泛滥，房价盲目地 增长。 另外，抑制房价的过快增长还必 须有政府的直接参与。 7.建设廉房限价房 政府以上年的商品房建设完成面积为基数，修同样数量的廉租房、限价房。平抑房价。 作为考核地方的重要内容，进一步理顺财政体制的关系。所有房地产的财政所得要全 部用于廉租房和限价房的建设。建设资金来源为商品房的土地出让收入和税金所得的 总和。廉租房与限价房