最新商业定位报告 (2).pptVIP

租金测算 路　段 涡河路 工农北路 工农南路 团结路 建设路 胜利路 东环路 向阳路 目前单位租金（元/m2·月） 74.4 92.5 49.5 85.3 54.5 44.3 35 43.4 目前单位租金（元/m2·年，12月计） 892.8 1110 594 1023.6 654 531.6 420 520.8 市场平均 商铺回报率 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 铺位价值 （元/m2） 13392 16650 8910 15354 9810 7965 6300 7812 对本案 初步分类说明 参考价值不大 平均参考价值 〖各路段沿街商铺的单位价值〗 回报年利率－－按一般市场上产权式商铺年平均回报率计，为8%（含所得税）。 参考东环路与向阳路的租金情况，平均租金在38~45元/㎡·月，但本案整体形象较好，有一定的商业投资潜力，平均租金应该略高于东环路与向阳路平均值，故： 本案平均租金：60元/㎡·月 按照10年投资回报年限测算商铺销售均价为：7200元/㎡ 根据以上分析，建议本项目平均价格为：一层10000元/㎡ 二层4000元/㎡ 租金测算 商铺（签约3年-5年8%年返租，统一招商管理） 商铺投资方案（一） 商铺投资方案（二） 区区13万，投资总价值50万商铺 （以单价2万元/平米计算） 转帐52万，投资总价值200万商铺 （以单价2.5万元/平米计算） 条目 支出 收入 备注 条目 支 出 收 入 备注 首付款 25,0000 5成首付 首付款 100,0000 5成首付 前3年租金回报 120000 8%回报率 前3年租金回报 48,0000 8%回报率 首笔支出13,0000元 首笔支出52,0000元 月供 2858 10年按揭 月供 11434 10年按揭 月租金收入 3333 8%回报率 月租金收入 13333 8%回报率 租金要求 133元/平米?月 租金要求 167元/平米?月 促销策略 Part four：项目商业定位 市场机遇 项目临靠向阳路与紫光大道，地段交通有一定优势，近年来片区高档楼盘的开发已成规模，之前的城市配套已经不能满足城市需求，涡阳县商业配套严重滞后，这对项目商业开发是一个契机。 ——城市商业升级 随着涡阳的商业地产大量入市，商业地产的开发必须寻找新的出路。本案差异化应该与时俱进，融入新元素，高起点，填补涡阳商业市场空白，导入国际化商业运营理念，以使我们在市场竞争上保持绝对优势。 ——差异化定位 产品——立方体 商业——嘉年华 功能——国际社区 优势组合 商业：《五街合一》全新商业业态组合，集“潮流、时尚、娱乐、休闲、购物”的五合一体验式PARTY生活。 功能：《五行合一》 国际社区①高品质住宅②游乐广场③主题体验式商业街④明星团队服务⑤社区幼儿园 产品：《立方空间体》 ①、漫步式商街体系，两层品牌店，两条内街交叉，三条外街环绕。 ②、高品质电梯高层，赠送入户花园。 竞争力组合 商业新城 地理地标 心理地标 城市名片 项目定位及未来发展方向和目标 区域中心 市场的发力点不仅在于业态的区分，而更在于特色的持有； 一个真正能体现城市名片高度的商业项目，应该能够让人们随时 处于SHOPPING状态之中。 项目定位 档次定位 根据涡阳实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目商业应为中高档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为： 中高档，局部高档 项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足涡阳县更为庞大的主流需求，通过不同业态、不同档次的组合来提升整个项目的品质 中高端现代商业，文化特性浓厚 集生活配套、餐饮、文化、休闲娱乐消费 为一体的地域级高品质生活商业中心 万象城和周边高端住 宅项目裙楼 缺乏高端、文化 性主导商业 区域商业经营状 况一般 消费力旺盛，可挖 掘高端消费群体 功能定位 功能定位 时尚休闲消费 高级区域配套 地域型商业中心 餐饮娱乐消费 区域商业，服务政务新，增强小区品 质，凝聚万象城客户 品牌忠诚度及提升客 户满意度； 扩大项目的辐射范 围，吸引该区更多的 高端人群来项目消费 全力打造涡阳首个餐饮街，带动涡阳餐饮休闲消费，吸引涡阳所以中高端消费群体 带动整个小区域商业 发展，增强同济企业 社会号召力； 项目功能 主力商家构想及引