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各主力店工程基础要求示意 5、建材业态: 指标名称 指标 租金承受能力 位置 交通非常便捷，可视性强 较低 总面积 10000—15000㎡ 单层面积 10000—15000㎡（首层） 租约 10年以上 层高 8米（净高不低于6米） 楼板荷载 卖场、库房及卸货区2000 kg/㎡ 物业结构 框架结构 柱距 12×12米 12×9米 货梯 2部3.2吨货梯 停车位 不少于500个 各主力店工程基础要求示意 6、电器业态: 指标名称 指标 租金承受能力 位置 地级城市，人口50万以上 具有一定购买能力 较低 总面积 5000㎡以上 单层面积 地级市场楼层不超过四楼； 2000㎡（必须有首层） 租约 8年以上 层高 设备与地面之间的距离最少3.5米 楼板荷载 300KG/㎡ 物业结构 框架结构 柱距 6米以上 供电 100-120kw/千平 停车位 有开阔的停车场地和门前广场50—100个 各主力店工程基础要求示意 7、电影院业态: 指标名称 指标 租金承受能力 位置 商业或住宅成熟的区域 流水倒扣居多 总面积 3000㎡以上 单层面积 3000㎡以上（平层） 租约 10年以上 层高 梁下7米以上（多为2层层高） 楼板荷载 无特殊要求 物业结构 框架结构 柱距 最大柱距16×30米 其余柱距9×9米最佳 停车位 无特殊要求（越多越好） 各主力店工程基础要求示意 8、体育用品卖场: 指标名称 指标 租金承受能力 位置 交通便利的成熟商业区 具发展潜力的商业区 较低 总面积 5000—10000㎡以上 单层面积 5000—10000㎡（平层） 租约 10年以上 层高 不低于4.5米 楼板荷载 350kg/㎡ 物业结构 框架结构 柱距 8×8为宜 停车位 150—200（越多越好） 各主力店工程基础要求示意 9、中大型餐饮业态: 指标名称 指标 租金承受能力 位置 交通便利的成熟区域 一般 总面积 800—20000㎡以上 单层面积 无特殊要求 租约 8年以上 层高 吊顶后不低于3米 楼板荷载 无特殊要求 物业结构 框架结构 柱距 大厅不小于10米其余无特殊要求 新风量 满足3㎡/人，30㎡/人的新风系统 燃气管径/量 DN150/150-180M3/H 隔油池 不小于80cm×150cm 厨房总排水管 ≥DN200-DN250MM 餐厅及厨房设备插座照明用电量 ≥1000-2000M3，200KW/3P 停车位 100—150（越多越好） 设计的关键阶段 项目设计的四个关键阶段 概念设计 扩初设计 施工设计 设计任务书 —— 给设计院出示的条件限定报告。属于最为关键，却最容易被糊弄过去的环节。整体定位、各物业比例、基座布局、外立面效果为四大关键指标。 ——设计院按照开发商设计任务书出具的概念设计方案。有多糊弄的设计任务书、就有多糊弄的概念方案成果、就有多糊弄的预期收益、就有多大的后期营销风险。概念设计要充分参考先前已了解的主力店初步意向和市场调研反馈。 ——概念方案的延展。此时，购物中心定位应已进行到业态及品牌布局阶段，以确定各特殊业态的位置、工程要求及动线特点。最好同主力店共同参与设计。 ——扩初方案的落实。此阶段过后，商业格局将基本进入“不可逆”阶段。此时各特殊业态的详细工程指标应均已取得并明确。主力店随时准备签约。 设计内容归总 ——商业项目各组成部分同人体的关系 商业是有生命的 肺 —— 物流（呼吸） 肝 —— 主力店（造血） 肾 —— 公共空间（幸福） 心 —— 渠道（基础动力） 脾 —— 非主力店（消化） 血液 —— 人流（生存） 血管 —— 动线（送血） 新陈代谢 —— 租户调配（成长） 骨骼 —— 结构（格局） 亲族 —— 产品线（复制） 人生 ——商业寿命（生老病死） 第五章：商业项目推广 商业项目推广涉及客户面 租赁：经营商户 销售：投资者 客户心理： 租赁商户 —— 商户和开发商谁比谁急（渠道成本）？ 投资者 —— 尽管盲目，但在进步（既然能挣到钱去投资，必不会傻到过分程度）。 通货膨胀、投资方向狭窄。 ——租赁推广 —— 善攻者，敌不知其所守；善守者，敌不知其所攻。 善动敌者，形之，敌必从之；予之，敌必取之。以利动之，以卒待之。 商户希望看到什么？ 区域整体规划 —— 自身的经营前景； 交通到达性 —— 客户到达是否方便； 区域消费力 —— 目标客户数量； 引流能力 —— 项目是否能实现其接触消费力的渠道； 定位切合性 —— 开发商的专业水平； 租赁推广模式 宣传资料的主干 开发商和投资商背景（跟对大哥很重要）； 项目发展方向及开发目的（目的及方向的正确决定革命是否可能成功）； 项目区域关系图（客户很关心交通环境、竞争状况和市场潜力状况） ； 项目规划及效果图（