城市综合体的规划的设计的要点解析.pptVIP

第一章 城市综合体开发的前期策划 1、城市综合体的开发条件及定位 2、城市综合体的区位选择 3、城市综合体的开发时序 1.1.1 城市综合体开发的条件因素 1.1.2 城市综合体开发的定位（一） 定位需满足的目标： 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标 1.1.2 城市综合体开发的定位（二） 定位依据： 定位依据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场 城市化发展 经济和人口状况 城市和区域地理环境 历史、文化、民俗、民情 政府规划及功能定位 1.1.3 城市综合体开发的定位（三） 三位一体定位方法 1.1.3 城市综合体开发的定位（三） 城市综合体的开发模式： 1、均衡发展的模式 2、以办公业为核心的发展模式 3、以酒店业为核心的发展模式 4、以零售业为核心的发展模式 1.2 城市综合体的区位选择（一） 城市综合体的发展离不开城市化发展进程 1.2 城市综合体的区位选择（二） “ 一个城市只有一个中心 ” 广州-北京路 重庆-解放碑 北京-西单 上海-南京路 “一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？ 城市化发展 1.2 城市综合体的区位选择（三） 上海由一个中心向多个中心发展 上海-淮海路 上海-人民广场 上海-陆家嘴 上海-徐家汇 上海-虹桥 上海南京路 城市化发展 1.2 城市综合体的区位选择（四） 北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代 城市化发展 城市化多核发展是必然趋势 1.2 城市综合体的区位选择（六） 未来深圳可能面临的城市综合体形态 城市核心区 城市次中心 城市综合体 核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体 1.2 城市综合体的区位选择（七） 城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。 在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有 所不同；而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值 地价交叉点。 1.2 城市综合体的区位选择（八） 居住区 市中心 A B 1.3 城市综合体开发的时序 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后；而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。 综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义： 1、最大限度的实现各个物业自身的价值； 2、最大可能实现各功能间关联带动价值； 3、避免各物业之间的负面影响。 第二章 城市综合体的商业规划 1、商业地产概述 2、城市综合体商业规划的重要性 3、城市综合体商业规划要点 4、如何在商业规划阶段规避项目风险 5、塑造成功商业规划的主要因素 2.1 商业地产概述（一） 商业地产核心规律 —— 渠道 2.1 商业地产概述（二） 1、商业地产： 为社会交易创造交易地点和交易平台，在这个平台，能够使商人们更容易的接触到他们所需要推销商品的客户；因此其愿意为获得这一机会支付租金。 2、商业地产价值： 商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块地点是否能有效交易（能够接触到他所需要的消费者）—渠道价值。 商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值。开发商将交易场地租给商人，商人见到的客户越多、实现的交易越大，愿意付出的代价越高。 2.1 商业地产概述（三） 3、商业地产三大盈利点 一大盈利，商业租售赢利。 二大盈利，物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信 额度；融资后进行滚动开发。 三大盈利，提升开发企业品牌知名度，成为上市的资产包基础；或 对于已上市公司，增加其股票在资本市场上的吸引力。 2.1 商业地产概述（四） 4、商业地产同住宅地产的本质区别： 产业链构成：生产 —— 流通（渠道） —— 消费 商业地产卖的不是物业，而是渠道价值。 5、商业地产营销如同建水库： 住宅操作思路：造水库 —— 卖水库 （不一定有水）。 商业操作思路：造水库 —— 引水 —— 卖水笼头 （喝水的机会）