物业管理工作方法思路.doc

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新建楼盘物业管理工作计划思路 依据集团的管理要求和物业管理运作需要,物业部将工作分为 介入期管理、入住期管理 (将 验收好的房屋交给业主; 二次装修管理、 迎接业主迁入新居等) 和常规管理 三部分。按照轻重有序、 科学实效的原则,拟定如下管理工作计划: <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排,制定相应的前期介入工 作计划,力求务实、高效,并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发,提前掌握物业的情况,做好以下各项前期准备工作: (1)根据集团公司相关销售承诺内容,制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、 《业主手册》,并与集团签定《前期物业服务协议》;对集团公司售楼承诺文书从物管视角给 予评审,避免入伙后口实不符导致纠纷; (2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化,从物业管理角度提供专业建议; (3)参与项目组的工程例会, 适时提出物业管理的专项建议; 对智能化系统提出专项建议; 对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设 施、管理用房的规划与施工,从物管专业角度提出合理化建议; (4)收集工程图纸,建立设备档案,参与设备的安装调试; (5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理; (6)配合销售部物业管理咨询,同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、 法规、服务内容、契约的互动沟通; (7)业主入伙前,先行参与房屋的验收过程,发现问题及时汇总提交书面整改报告; (8)收集装修、装饰材料供应商,以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等), 以满足日后维修中的材料供应; (9)与集团公司相关部门协商建立维保机制,力求在维修管理流程等方面建立有效的措施 以确保维修的高效率,使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决; (10)建立与社会专业机构的联系,开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作; (11)与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置, 确定装修方案;人员配置、培训计划的制定与实施;( 12)拟定物业管理服务工作各项流程及 与业主相关的各类资料,并印刷装订成册(业主入伙时发放给业主)。 (13)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 精心整理 积极参与集团公司开展的业主联谊活动,集中收集了解业主反馈的信息,在销售部帮助下, 在入住前开展业主需求调查,以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求, 通过分析,确定管理服务标准及各项服务收费标准,使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据,以及对大儒世家物业的了解,本着 “对业主负责, 对集团负责 ”的宗旨,对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表 <二> 入住 序 项目 内容 时间 期 号 前期介入参与规 1、项目实地考察、研究规划设计意图, 1、高 效便 2006 年5 月至 划设计和建设 掌握工程施工现状; 一 2006 年10 月 2、从物业管理的角度提出合理化建议。 利办 好入 住 二 拟订物业管理服 务方案 1、总结同行业物业管理服务的成功经 验; 2、对大儒世家项目深入调查研究; 3、针对大儒世家新区特点拟订管理方 案。 2006 年5 月至 2006 年6 月 组建物业管理服 1、物业处组织架构的建立、 相关人员的 三 务队伍 招聘; 2、人员培训; 3、人员上岗。 2006 年5 月至 2006 年11 月 四 完善管理及办公 条件 1、安排管理用房; 2、安排员工宿舍; 3、管理物质装备。 2006 年10 月至 2006 年11 月 五 制定管理规章制 度 1、制定或完善切合实际的各项制度; 2006 年6 月至 2006 年7 月 六 对业户的宣传及 对员工的培训 对二次装修须知进行口头宣导、书面宣 导,现场指导、培训。 2006 年10 月至 2007 年3 月 物业的验收与接 1、根据标准, 逐项检查发现问题督促整 七 管 改; 2、与开发商办理书面移交手续, 做好工 程遗留问题备案。 2006 年9 月至 2006 年11 月初 八 内业档案 建立与管理 1、收集档案资料; 2、科学分类; 3、建档; 4、运用。 2006 年5 月起 入伙期是物业管理工作关键的一个环节,同时也是物业管理人展示自身形象,打开工作局面, 为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机,为此做好如下几项工作: (1)与销售部配合,告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用,以 便业主事前做好准备; (2)销售部应合理安排业主的入伙时期,加强节假日的入伙办理;入住服务; 精心

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