全国土地估价师资格考试试卷演示教学.pdfVIP

一九九四年全国土地估价师资格考试试卷（四）土地估价实务 本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题， 并说明原因，本部分 50 分，答题时间为 60 分钟。 1 ．（本题 20 分）土地估价报告： 一、评估对象概况：××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土 地为估价标的物，面积为 3942 平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为 168 平方 米。另有已拆除建筑物若干 （详见附表） ，该地块为一不规则四边形， 位于××市一等二级地区， 交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。 二、评估目的：××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要 租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。 三、评估依据： 1 ．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 2 ．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。 3 ．《××市外商投资使用土地暂行办法》。 4 ．《××市实施 <土地管理法 >暂行规定》。 四、评估过程： 土地部分 1 ．征地成本费： 根据《××市实施 <土地管理法 >暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下： 项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差 价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为 70.66 元/ 平方米 2 ．三通一平费用： 86.00 元 / 平方米 3 ．投资利息： 156.66 ×24/2 ×0.01=18.80 （元 / 平方米） 开发周期为 24 个月，银行贷款月利息为 1％。 4 ．正常利润额： 175.46 ×15％ =26.32 （元/ 平方米） 5 ．地段差价 =70.00 ×修正系数 =70.00 ×0.935=64.45 （元 / 平方米） 因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为 0.935 。 6 ．单位地价： 267.23 元/ 平方米 7 ．年租金额： 年纯收益（年租金额） =地价×还原利率 根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为 9％。 即：年租金额＝ 1053420.66 ×9%=94807.86 （元 / 年） 地上物部分 1 ．已拆除和待拆除部分： 名称 围墙 厕所 粉碎房 废料棚 面积 ( 平方米 ) 357.68 16 44.4 16 结构 砖实砌 砖木瓦 砖石棉瓦 砖石棉瓦 成新 8 6 7 7 重置价 ( 元/ 平方米 ) 46.00 150.00 200.00 200.00 估价额 ( 元 ) 11445.76 1440.00 6216.00 2240.00 电焊间 14 砖墙瓦顶 9 390.00 4914.00 仓库 28 砖混 9 390.00 9828.00 化验室 28 砖混 9 390.00 9828.00 库房 112 砖石棉瓦 7 200.00 15680