成都低密度产品案例研究--jionns.ppt

成都低密度产品案例研究 成都市场典型低密度畅销产品研究 保利公园198 弗莱明戈 麓山国际社区 仁和春天大道 华侨城 物业现状: 占地面积:4000020平方米 总建筑面积:2000000平方米 容积率： 洋房3.0；别墅1.55 总数： 4113个 比例：85:4113 地上车位： 85个 地下车位： 4028个 停车位: 别墅1：2 开发周期: 8年 开工时间: 2008-3-26 总户数: 一期3645户（其中叠拼别墅占7%） 物业管理附加信息: 电梯1.5元/平方米·月，别墅3元/平方米·月 开发商: 保利（成都）实业有限公司 物业管理公司: 保利广州物业管理公司 建筑单位: 富利建筑安装工程有限公司 景观设计单位: 泛亚国际 保利公园198 项目基本指标 叠拼别墅243套 双拼别墅8套 畅销产品（一）：叠拼1.2楼住户234平米 地下一层 地下夹层 优点:1.地下室客厅局部挑高形成夹层 2.独立私家车位，直接入户 表示全赠送 表示半赠送 一层 二层 花池挑高 表示全赠送 表示半赠送 卫生间 卫生间 错层 主卧大露台 庭院挑高 入户花园 入户花园 次卧大露台 畅销产品（一）叠拼1.2楼住户234平米 畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米套四 挑高客厅 赠送入户花园露台 挑空 赠送双露台 赠送双露台 豪华主卧带阳台，卫生衣帽间，书房 挑空 主卧玄关 天井 挑空 天井 表示全赠送 表示半赠送 优点： 1.内庭院，天井双采光。地下室采光效果好 2.赠送入户花园，阳台以及160平米屋顶花园，总赠送面积240平米 3客厅挑高，彰显大气 顶层 赠送160平米屋顶花园 畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米套四 叠拼产品联排化 对产品进行升级。项目首期叠拼别墅规划布局为分为4或5联排别墅， 单独叠拼别墅呈现“品”字形，整体呈现联排别墅气质，排与排之间通过抬高5米形成层次感，放大视线。 产品设计： 1.突出特点:大开间。叠拼产品赠送大面积花园，提高性价比。 2.每户均有两个以上采光天井，地下室采光好 3.1.2楼设计门牌是别墅的基本标志之一，3.4楼住户单独设计私家走廊，入户均独立化，私有化，以弥补3.4楼住户盘楼的不足。同时入门处均设立信报箱。 高性价比：1.2楼住户赠送花园面积70-220平米，地下室赠送45-93平米；3-.4楼屋顶花园赠送160平米。单价区间为6000多-9000多元/平米，大多房源折扣前在200万元左右。实得价仅5000元/平米左右； 产品创新:叠拼联排化 保利公园198叠拼产品分析 项目指标 地理位置 新城，紧邻郫县行政商务中心与五星级酒店 占地面积 约200亩 总建筑面积 52万㎡ 绿化率 大于30% 容积率 1.55 物业类型 5+1、6+1、7+1多层电梯洋房＋电梯公寓 主力户型 147-216㎡ 总户数 736户 配套设施 郫县行政商务中心与五星级酒店 开盘时间 08.11.2 龙湖.弗莱明戈 畅销产品：A1型1跃2型180平米 后庭院挑空 采光地下庭院 地面直接入地下室 前庭院庭院 步入式走廊入户 穿堂风 阳台 阳台 阳台 优点：1.地下室采光好，双挑高庭院 2.步入式走廊入户形成景观门廊 3.餐厅带双阳台，卧室均带阳台或露台 畅销产品：A3型2跃3型181-184平米 优点：1.赠送实用面积35平米，赠送花园40平米， 2.双流线入户方式 3.卧室双阳台，通风采光 30平米风情庭院 餐厅挑高 楼梯入户 亲地花园入户 卧室双阳台，通风效果好 主卧弧形飘窗 儿童房 二层 三层 弗莱明戈叠墅产品分析 项目核心产品面积区间为147㎡～216㎡，分为平层、跃层户型，其中叠墅180平米-184平米最为畅销 产品升级：产品与目前市场上流行的四五个单元甚至六个单元拼成一栋的花园洋房不一样，“弗莱明戈” 小洋楼不是独栋就是双拼，也就是说一栋小洋楼最多只有2个单元 产品设计： 1.独栋、双拼小洋楼外立面按照别墅设计的手法：每一栋做整体立面设计，挑出原始洋房几个单元并排方式，通过错层，跃层方式，从室内空间挑高，到外立面层次起伏打造成叠墅化产品，从而做到了每一栋建筑均拥有自己的特色，形成差异 2.灵活可变空间，额外赠送大面积花园：底TOWN体现亲地生活；二跃三创意的空间设计可以满足时尚达人的创意生活；平层通风采光性俱佳，空间紧凑适用。 3.入户方式灵活：别墅专属的独门入户与前后花园、双流线入户、半地下私人会所、环形布局露台. 4.性价比高：大部分房源赠送70平米以上 超大花园及使用面积 弗莱明戈叠墅产品分析 产品创新：独栋洋房，双拼洋房，建筑抬高5米 麓山国际社区 在麓山国际社区，麓镇·拉佩维尔叠拼别墅是唯一的。叠拼别墅共320套，它位处社区的腹地，既拥有绝佳的高尔夫视野又与麓镇商业小镇相邻，畅享便