昆明市城中村改造项目分析[文字可编辑].ppt

胜 家 控 股 研 发 中 心 发放款项 发放对象 发放金额 发放性质 备注 特困补助 1. 五保户 2. 民政部门抚养的 孤寡老人 3. 烈士家属 （ 5000 元 / 户 ）×户数 一次性 城市低保户 （ 2000 元 / 户） ×户数 一次性 失地失业 人员职业 技能培训 征地拆迁范围内正 处于就业年龄段常 住人口 （ 3000 元 / 人 ）×人数 一次性 相关土地收益中划拨 区劳动就业机构用于该 类人员培训专款 失业保险 征地拆迁范围内正 处于失业保险统筹 年龄段常住人口 （ 500 元 / 人 × 3 年）×人 数 一次性 相关土地收益中划拨 区劳动就业机构专款 商业养老 保险 重建改造征地人员 （人均 15000 元 / 人）×人 数 所需投保资金列入拆迁 成本 由区社保经办机构办理 养老保险 参保补贴 已参加城镇企业职 工养老保险征地人 员 （人均 5250 元 / 人）×人 数 一次性 所需投保资金列入拆迁 成本 * 胜 家 控 股 研 发 中 心 城中村项目开发的基本程序 * 胜 家 控 股 研 发 中 心 程序再烦在要走 关系再多也要跑 对上积极主动 对下死缠烂打 一切为了进度 * 胜 家 控 股 研 发 中 心 第一步：尊重政府，沟通在先 城中村项目的运作模式和程序，各区不尽相同，在第一 时间，以最快的速度了解最全面的信息至关重要。 ? 了解改造政策和具体要求 ? 搜集拷贝相关原始资料 ? 了解判断竞争对手 ? 建立对点沟通渠道 ? 了解报名及保证金要求 * 胜 家 控 股 研 发 中 心 第二步：入户调查，内部核算 在政府相关部门配合下进行入户调查取得更加详细的数 据资料，结合开发成本、拆迁补偿成本综合测算，决策。 ? 企业改造申请，交保证金，签协议 ? 街道办事处和股份合作社 2 会 ? 入户调查，万民书（村名、居民、企业） ? 向改造指挥部报拆迁方案 ? 区政府报批研究反馈 * 胜 家 控 股 研 发 中 心 第三步：定向招拍，报规报批 第四步：拆迁安置，进入开发 “ 毛地招拍挂”： 在规划改造范围内集体土地依法征收后， 政府进行土地储备，规划条件作为土地交易条件，进行公开 交易。中标企业按照确定的拆迁安置方案，组织实施拆迁。 与被拆迁人的“拆迁安置补偿协议”签订量达到 100% ，且 所有的《土地使用权证》收回，按注销规定予以公告注销。 中标企业获得土地使用权，办理土地使用权证。 “净地招拍挂”： 由区政府主导完成拆迁工作，交由市土地 储备交易中心对在规划改造范围内集体土地依法征收后，进 行收储和公开交易，交易成功后依法签订《国有土地使用权 出让合同》，领取国有土地使用权证。” * 胜 家 控 股 研 发 中 心 以盘龙区敷泽村项目为例 一、城中村改造要求 改造总用地面积： 101.87 亩； 改造拆迁总面积：约 90000 ㎡，涉及村民、城镇居民和公共单位 规划退界要求：退盘龙江 30-45 米（可协商调整），退界为敞开绿 地。退周边道路 15 米； 配建条件： 9 班幼儿园一所； 拆迁时间要求： 2009 年年底完成 30% 以上； * 胜 家 控 股 研 发 中 心 二、投资开发的必要条件： 1 、履约保证金；该地块属于 100 亩以上，应当交纳 1500 万保证 金，交纳保证金后，政府部门配合完成相关拆迁筹备工作，政 府不提供相关服务； 2 、在拆迁区域范围内要满足村名 90% 以上签字同意，居民和公 共单位 70% 以上签字同意，方可进行后续工作。 4 、若项目属于招商引资开发，开发商需在鼓楼社区注册项目公 司，并开立账户，保证注册资金为外资 1 亿元人名币。 * 胜 家 控 股 研 发 中 心 三、操作流程 ? 按盘龙区城中村重建改造的相关政策文件执行： ? 和盘龙区城改局签订框架协议并缴纳履约保证金； ? 在政府协助下（鼓楼街道办事处）与相关住户和单位达成拆 迁补偿协议（ 70% 和 90% ）并完成拆迁方案，上报盘龙局拆迁 局。 ? 万名册和拆迁方案审批通过后进行毛地定向招牌挂。 ? 待规划设计方案审批，拆迁同时通过“公关努力”完成 4 证 领取。