理财咨询与服务项目七-个人房地产投资.ppt

 1、热爱房地产中介服务工作，有强烈的事业心和钻研精神。2、不断累积资源（房源、客源），掌握大量的房地产市场信息，拥有丰富的房地产知识。3、能够承受本职业具有的强大压力，具备快节奏工作的能力。4、有为客户提供房产理财服务的能力。 工 作 标 准 一 、租房与买房 在租房还是买房这个问题上，让人们很纠结。经历了房价快速非理性的上涨，和近两年政策调控下的整体下跌的过山车，目前，在政策调控下，我国的房价趋于稳定。在房价理性的情况下，对于个人投资者来说，在相当长的一个阶段内，租房与买房没有什么区别，关键是个人能力和感受。最好“量入为出、适度消费”。下面根据人们总结出来的经验，租房、购房优势与劣势。见表7-2 知 识 储 备 二、 适合租房的条件1、租售比较高租售比，即房屋租金与售价的比例。是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。比较简便的计算方法是以月租与房屋总价进行对比求得租售比。这是国际上用来衡量楼市运行是否良好的指标之一，租售比值为1：200到1：300之间为正常。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶160~1∶200。 一般来说，如果租售比高于1∶200购房投资收回成本的期限就长；如果低于1∶160，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶160，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。  任务一 投资购房1、掌握与个人投资购房相关的知识，并运用于工作中。2、不断累积资源（房源、客源），掌握大量的房地产市场信息，拥有丰富的房地产知识；3、通过与客户的联系，为客户提供良好服务，当好客户购买房产的助手。 工 作 目 标 李先生想购买一处房产作为婚房，为此向你咨询。通过沟通了解到李先生的基本情况如下： 李先生今年28岁，有稳定的工作，月薪8000元左右，现有银行存款30万元，打算明年结婚，欲购买一处房产作为婚房，在了解了李先生的基本情况和需求后，你为他提供一份购房规划，并向他推荐房源。 工 作 情 景 房地产经纪人是指在房屋、土地的买卖、租赁、转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托、撮合、促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。凡是从事房地产销售工作的都属于房地产经纪人。但是，由于我国房地产销售的特点，现在一般将从事一手房销售的称为房地产经纪人或置业顾问，将从事二手房交易的称为房地产经纪人或房地产中介。房地产中介主要由房地产咨询、房地产评估、房地产经纪三个部分构成。在日常生活中房地产经纪人，通常也被称为“房屋中介”或“二手房中介”。 工 作 岗 位 1、采集、核实和分析客户与房源等信息，填报和分析业务报表等。 2、陪伴客户查看房屋，测算购房费用等。 3、代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协助办理房屋验收与移交等。 4、申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用的图标文件，处理面积误差。 5、信息维护：拓展房源和客源信息，充实自己的信息库，将已有的房源、客源信息进行匹配。 6、签约售后：对已看房的客源促成合约签订，回访老客户。 工 作 标 准 一 、个人房产投资的定义 个人房产投资是指以房产为投资对象，将其个人拥有的资金用于购买房产来获取收益的行为。个人房产投资看重的是房产的升值的空间和发展的潜力。进行房产投资，首先要分析市场，一个没有发展潜力的市场或者一个饱和了的市场，是没有投资的意义的。房产投资对象按地段分投资市区房和郊区房；按交付时间分投资现房和期房；按交易次数分投资一手房和二手房；按房产类别分投资住宅和投资商铺。个人房产投资属于小型投资，要根据个人的经济实力购买适合自己的房产，是个人理财的一个方面。 知 识 储 备 二、 个人房产投资的风险 个人房产投资是有风险的，在准备进行这方面的投资时，首先要了解它拥有的风险：1、流动性风险。投资于房产的资金流动性较差，不易变现。在市场价位较高,你准备抛售的时候，不一定有人要买,有价无市；或者说即使有市场需求，不一定需求的是你的房产所能提供的，如区域、朝向。销售价格可能远远的低于期望值。 2、市场风险。房地产市场受经济周期性变动、社会政治环境、供求关系的影响较大。如果政治稳定、经济繁荣，市场需求量大，房地产的价格可能看涨，反之则会看跌。所以投资房地产是在较高房价买入时，且短期内等不到价格上扬，就可能会遭致损失。特别是不要在房地产价格泡沫巨大的时候非理性地进行投资。 3、利率风险。市场利率变动会影响房地产的价值，在房地产预期年收益一定的情况下，市场利率越高，房地产投