镇江地产分析报告文案.doc

镇江商业地产分析报告 报告人：墨房 完成日期：2011年7月 目 录 TOC \o "1-3" \h \z \u 说 明 4 一、镇江商业地产发展简述 5 二、镇江商业地产产品分布情况 7 1. 各片区数量占比分析 7 2. 各片区体量占比分析 9 3. 镇江商业地产定位分析 11 三、镇江商业地产成交情况分析 13 1. 成交量分析 13 2. 成交价格分析 17 3. 套均面积分析 20 四、镇江商业地产产品特征分析 22 ? 商业街商铺 22 ? 市场类商铺 22 ? 社区商铺 23 ? 住宅底商 23 ? 百货商场 23 ? 购物中心 24 ? 商务写字楼 24 ? 交通设施商铺 25 五、镇江商业地产销售模式分析 26 六、镇江商业地产招商模式分析 28 七、镇江商业地产运营模式分析 31 ? 租金分析 31 ? 运营模式分析 32 八、镇江商业地产发展总结 34 ? 商业格局分析 34 ? 其他因素 35 九、镇江商业地产未来发展趋势分析 37 ? 规划因素 37 ? 土地因素 38 ? 产品定位 39 ? 市场需求 40 十、资料一览 41 说 明 本文主要涉及镇江商业地产的发展、片区规划、近年销售情况，未来发展等内容，不包含镇江市民GDP、零售业业绩、市民购买力等数据分析，如读者需要相关数据可查询镇江年鉴，本文不做涉及。本文主要涉及镇江市内五区商业情况，市内五区为京口、润州、丁卯、丹徒、大港，其他丹阳、句容、扬中不在本文讨论范围内。此外，本文内包含的一切建议和评论均属个人意见，不含有任何其他成分，如因本文发生的一切责任，与作者无关。本文仅供读者参考。 本次统计数据中仅包含但不全部含有镇江市内五区商业地产，分别如下： 京口片区：镇江商业城一店、镇江商业城二店、镇江八佰伴、苏宁广场、红豆购物广场、大祥时尚街、大市口名品街、大市口联富商城、太和广场、第一楼街、我家山水龙吟坊、丹徒大厦、新世纪商厦、欧尚卖场； 润州片区：望京天地、大润发卖场、九润商业广场、潮流干线、958广场、旭辉时代城、中浩国际广场、国信·宜和、镇江万达广场、常发财富广场、镇江东方伟业广场、西津渡商业街、金山宝地、滨江商务公馆、镇江国际工业品城、颐高； 丁卯片区：亿都家居建材城、星宝汽配城、镇江义乌小商品城、亚太广场、镇江食品商城、沃得购物广场、永隆Shopping Mall； 丹徒片区：申华商务广场、宝龙城市综合体、铭基商贸城； 大港片区：益华广场； 一、镇江商业地产发展简述 镇江位于长江三角洲经济圈，距离南京、常州约65公里，距离扬州20公里，距离无锡月100公里，属于长三角经济发展腹地。但是镇江的商业地产发展却非常滞缓。在上个世纪七八十年代，镇江商业主要位于大西路沿线，当时大西路属于镇江市区主干道，商业主要是以传统的百货商店为主，除了鼎大祥以布料品牌驰名镇江外，没有任何其他品牌商店。周边配以工人电影院、大华电影院等单一娱乐设施，就构成了当时古老的、但是繁华的商圈。在那个时期，镇江凭借大西路商业街建立了“省城”的地位，属于当时的商业发达城市。 但是好景不长，随着镇江市政府迁往正东路，逐渐形成了围绕大市口至中山桥沿线的新商业街，逐步取代大西路商业街的地位，当时丹徒大厦、商业大厦、商业城陆续诞生，形成了一定的商业规模。但是错误的商业定位和规划成为镇江商业发展近20年的桎梏。早在镇江人耳熟能详的商业城诞生之前，商业大厦已经成为镇江大市口商圈的主要组成，当时主要是以中端百货类商品为主，是镇江人气最旺的商场之一。 而镇江商业城的诞生并没有和商业大厦形成业态互补，相反成为商业大厦的有力竞争者。同样是以百货类商品为主，同样是中高端定位，而在商业大厦之后开业的商业城占据了交通、环境和动线设计上的优势，在短时期内，商业城取代商业大厦成为镇江的核心商业项目。虽然之后商业大厦再度整改，但依然无法撼动商业城的核心地位，最终走向倒闭。也正是于此，建立了商业城当达15年的统治地位，镇江人也在这段时期内形成了固有的消费观念，诞生出了镇江特有的围绕大市口单个商圈的习惯性消费模式。随后，红豆购物广场、第一楼街、望京天地等商业项目也只能惨淡收场，似乎镇江的商业消费只需要一个大市口就足以饱和，而随着大润发卖场的开业，大市口—中山桥商圈达到前所未有的高度，几乎可以说成为镇江市民消费的唯一场所。 直到2007年、2008年，随着镇江新城规划和市行政中心南移工程，商业地产在镇江如雨后春笋，开始采取一种爆发式的增长方式，短短两三年时间，八佰伴、沃尔玛、欧尚、万达、中浩、常