工业用地与住宅用地综合收益比较——以长三角地区为例（下）.pdf

工业用地与住宅用地综合收益比较 工业用地与住宅用地综合收益比较 工业用地与住宅用地综合收益比较工业用地与住宅用地综合收益比较 ——以长三角地区为例——以长三角地区为例（（下下）） ————以长三角地区为例以长三角地区为例 （（下下）） 2018年 10月 18 日 从整体上来看，工业用地的地租收入占综合收益的比例最低，平均为 6.0%，工业税收和劳 动者报酬占比较高，平均为 48.1%和45.9%。上海和南京此类经济发展水平较高城市的工 业地租收入占综合收益的比例分别达到 15%和12%，其余各城市工业地租收入占比基本在 10%以内(图 2)。此外，通过比较地租收益和非地租收益(工业税收和劳动者报酬的总和)， 可以看出，长江三角洲地区不同城市非地租收益和地租收益的比值在 5-55 的范围内波动， 且基本上与工业用地价格水平呈现相反的变化趋势(图 3)。对于上海、温州、宁波、南京、 无锡、苏州这类一、二线发达城市，其工业用地价格水平相对较高，处于 600-1800 元/平 方米之间，但其非地租收益和地租收益的比值处于较低水平，在 5-10之间波动；而对于 苏北地区经济发展水平相对较低的盐城、宿迁、淮安、徐州和连云港等城市，其工业用地 价格相对较低，处于 100-300 元/平方米之间，但其非地租收益和地租收益的比值处于较 高水平，在 35-55 之间波动。可见，由于工业用地作为一项生产要素，能够在其出让后的 50 年内带来稳定的工业税收和劳动者报酬，故一次性出让收入仅为工业用地综合收益的一 小部分，而作用于区域经济和地方财政的工业税收和劳动者报酬等长期收益在其中占比较 大，且这种现象在欠发达地区尤其明显。 图 3 长江三角洲地区城市非地租收益与地租收益的比值(按照工业地价从高到低排序) 从不同城市来看(图2)，不同地区的工业用地综合收益组成部分存在一定的差异。上海市 的工业地租收入占比在区域内最高，且其工业税收和劳动者报酬在综合收益中占比相当， 可见该地区工业用地对于财政增收和人口就业的带动较为均衡。对于盐城、淮安、宿迁、 徐州、连云港此类经济发展水平相对落后的城市，工业地租占比均处于 3%以下，但其工业 税收在综合收益中占有很大比重，处于 55%-70%之间。可见，对于经济发展水平较低的地 区，工业用地的低价出让对于工业税收的促进效应更为明显。此外，对于工业用地价格水 平处于区域内中等及偏上水平的地区，其劳动者报酬在综合收益中的占比基本高于 40%， 可见此类城市的工业用地利用对于人口就业的促进收益较为显著。 2.工业用地和住宅用地综合收益的比较 依据上述综合收益量化方法，计算得到长江三角洲地区不同城市工业用地和住宅用地的年 综合收益(表 2)。 表 2 长江三角洲地区城市工业用地和住宅用地的年综合收益比较 工业用地年综合住宅用地年综合工业用地和住宅 工业地价 住宅地价 住宅地价与 城市 收益(元/平方 收益(元/平方 用地的年综合收 (元/平方 (元/平方 工业地价的 米) 米) 益比值 米) 米) 比值 上海 971.6 2418.3 0.40 1780 28066 15.8 市 南京 732.7 870.9 0.84 1078 9422 8.7 市 无锡 743.4 437.8 1.70 717.91 4718 6.6 市 徐州 936.3 290.3 3.23 271 3220 11.9 市 常州 446.0 300.8 1.48