【地产策划】江苏启东电大地块市场定位报告-116PPT-2009年.pptVIP

;基地印象; 基地印象 ;核心商业中心;地块初步印象带来的疑问： 1、地块区域未来的定位是怎么样的？ 2、根据本案的区位及周边资源，如何定位？ 3、城市购买力如何？市场竞争怎么样？ 4、我们能做什么？; 宏观市场 ;启东概况;城市属性;教育之乡;城市解读;全市经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长;城市化进程的加快带动房产内需的增长;良好的投资环境促进了房地产的发展; 宏观市场 ;土地使用——七个片区功能;——本案紧邻中央核心区域，位于商业用地和居住用地的双重辐射区域;建立三纵三横二环一高的绿色公路网 ;启东与上海的直线距离仅50公里 启东至上海浦东国际机场路程约95公里 启东至上海浦东外高桥港区路程约68公里 启东至上海市区路程约80公里 启东至南通市区约85公里 启东至南通兴东机场路程约90公里 ;崇启大桥; 从现有规划可以得出，本案在区位上将是属于主城区中心区域北部，可以受到居住规划和商业规划双重辐射。 但从长远规划及发展潜力看，启东未来的城市发展方向是西北、和南部，而本案的位置处于北不靠居住新区，南不临产业区，并不属于重点发展地段，也不是未来发展的方向，同时距离城市核心区域仍有一定的距离，因此启示本项目应该采取短平快的策略，快速上市快速销售，以避开这样的局面。;城市解读;受08年经济形势、国家调控等因素的影响，启东商品房市场的成交虽有所下降，但商品房价格仍保持上涨的趋势，08年1-6月商品房价格达到3500元/平米。 从整体来看，目前启东的房地产市场发展良好，均价稳步上升。;城市;07年启东住宅供求比为1.25，为近几年供求比的最低点，表明当前启东住宅市场供销趋于平衡 受国家政策和市场观望情绪的影响，08年启东商品住宅的上市面积与销售面积都出现了下降，根据房管局的数据显示，08年启东市上半年的销售总量仅有4.2万㎡左右。 根据房管局的数据显示，08年启东市上半年的销售总量在4.2万左右，其中第一季度1.3万，第二季度2.9万。宏观大势对于启东的影响还是有的.但大势对于城中楼盘的影响并???是太大。而且从目前的楼盘价格来看，总体趋势还是上扬的，并没有出现下降或促销的活动 ; 基地印象 ; ;启东08年房产市场发展总结; 竞争分析 ;楼盘分布图;各板块综述; 竞争分析 ;景都小区;面积配比： 4#楼（多层） 103-117㎡两房55% 121㎡三房15% 142㎡三房30% 主力户型114㎡两房43% 5#楼（高层） 107-117㎡两房35% 129㎡三房65% 畅销户型： 114㎡、121㎡、129㎡;明天广场;面积配比： 70-95㎡两房10% 110-120㎡三房30% 120-140㎡三房40% 140㎡以上20% 主力户型：120-140三房㎡ 畅销户型： 95㎡、115㎡;永安广场;面积配比： 82㎡两房22% 110-120㎡两房23% 120-144㎡35% 144㎡以上20% 主力户型： 123㎡三房 畅销户型： 82㎡、129㎡;东方银座;面积配比： 41㎡一房25% 50㎡一房70% 95㎡三房5% 主力户型：50㎡一房;名仕豪庭;高层（257套） 110-120㎡两房10% 141-143㎡三房30% 151-155㎡三房25% 161-167㎡四房15% 181-194㎡四房15% 218㎡五房5% 小高层（54套） 85㎡两房35% 123㎡两房35% 147㎡三房15% 152㎡三房15%;车城公寓;多层（60套） 89-95㎡两房90% 129㎡三房10%;高层综合分析;项目名称;高层面积分布区间（单位：㎡）;高层均价分布区间（单位：元/㎡）;高层总价分布区间（单位：万元）;项目名称; 竞争分析 ;万豪花园;面积配比： 一期第一组团（190套） 80-100㎡两房20% 100-110㎡三房15% 120-140㎡35% 140㎡以上30% 主力户型：134㎡三房 畅销户型： 87㎡、98㎡、104 ㎡ 、108㎡;太阳城;面积配比： 多层（400多套） 84㎡两房30% 102-106㎡三房40% 114-118㎡三房15% 122-126㎡15% 畅销户型： 84㎡两房、102-106㎡三房;名仕豪庭;面积配比： 多层（60套） 140㎡三房35% 162-168㎡四房50% 178㎡五房15%;多层项目综合分析;项目名称;多层面积分布区间（单位：㎡）;多层均价分布区间（单位：元/㎡）;多层总价分布区间（单位：万元）;项目名称; 竞争分析 ;启秀花园; 竞争分析 ;未来城中区域还有27.6万平米存量房竞争;主城区土地严控，城北城东放