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太阳岛广场项目定位方案 执笔人向雪松 2009 年 8 月 28 日 1 目录 第一部分 太阳岛广场项目定位背景………………………35 第二部分 太阳岛广场项目独有优势………………………6 第三部分 太阳岛广场项目定位……………………………615 第四部分 太阳岛广场项目开发策略………………………1516 第五部分 太阳岛广场项目营销策略………………………1617 附：项目总平规划图建议……………………………………1719 2 第一部分 太阳岛广场项目定位背景 一、成都豪宅发展史回溯 　　从早期的“形”（简单彰显身份、地位与面子），到现在的“神”（突显居住 感受），成都豪宅市场走过了 15 年风风雨雨，经历了启蒙期的简单炫富、理性 期的百花齐放、发展期的规模崛起以及创新期的全面升级四大阶段。 　　第一阶段，萌芽期：针对少数有钱人，注重面子感 　　成都豪宅起源于商品房规模化开发。早在五大花园等商品房集中出现之前， 成都就已有高端项目出现。早期的豪宅项目主要是针对少数先富人群，注重建筑 形式和面子感，追求大面积成为这一阶段豪宅的主要特点。但缺少别墅本身应有 的品质，不管是选址还是项目设计，除了独立式和大面积之外，与普通商品房无 本质区别。 　 但由于供需严重失衡而造成的物稀为贵，使早期豪宅项目畅销。1992 年， 锦绣花园的畅销，拉开了成都豪宅市场发展大幕。此后，机场路别墅崛起，南洋 花园、巴黎花园、顺风苑等名噪一时。然而随着购房者的觉醒，仅有交通资源的 别墅项目开始遇冷，机场路别墅留下了大批积压房和烂尾楼盘，成为成都高端物 业开发史上的沉疴与败笔。 【总结】 萌芽期的成都豪宅市场，针对的是少数先富阶层，炫富成为这一阶段开发 商和需求方的基本意识。由于无参照标准，这些项目大多存在诸多硬伤，属于“伪 或准豪宅”。 　　第二阶段：理性期：新富阶层崛起，别墅形态丰富 　　机场路别墅沉寂之后，取而代之的是 TOWNHOUSE 等产品类型在 2000 年左右 异军突起，类别墅让高端市场需求对象进一步扩大。风格雅园、成都花园、君临 天下、锦城豪庭、河滨印象等项目成为当时市场热点。 　　相比早期豪宅物业，这一阶段的产品更注重交通条件、自然环境、景观打造， 既有公寓的生活配套，又具备别墅物业有天有地、低密度、低容积率、阔户型、 大花园等特点。此时的高端产品，开发规模更庞大，社区配套更完善（游泳池、 网球场、超市等蔚然兴起）。出于对业主安全性和私密性等的考虑，率先引入了 3 当时市场上不多见的智能化物管设施。同时，居住品质得以提升：大露台、大花 园、大阳台、宽户型、一个或两个独立车库是此类产品的特征。 【总结】 豪宅无论是产品规划设计，还是服务模式，均有较大进步，高端物业市场日 趋理性。但其当时的创新都停留在初级阶段，其弊端在所难免，如很多景观泳 池逐渐成为死景，一些追求视觉感受的大跃层带来居住不便，众多外立面迅速 老化等。 　　第三阶段：发展期：规模化发展，板块崛起 始于 2002 年，成都豪宅市场进入加速度发展的黄金期。原来波澜不兴的高 端物业市场，因一些顶级别墅项目的注入与搅动，使这一市场“高处不胜寒”， 不再“墙内开花墙外香”。同时，随着成都城市化进程加速而引发的交通格局变 化，成都人生活半径得以扩大，一些自然资源丰富的近郊叶日渐成为发展高端物 业的热土，如牧马山、青城山、龙泉山脉、都江堰、崇州、新津等板块，迅速崛 起料大量高端住宅项目。而城区的草堂—浣花溪板块的高端价值也迎来黄金释 放期。 　　结合稀缺自然资源，开发商开始引入国际元素打造高端豪宅，一些天价别墅 项目出现在成都，如草堂之春、金林半岛、中国青城、高尔夫山庄、清华坊、西 江紫园等项目，大多具有大面积、高总价等特点。同时，这一时期的高端物业项 目类型更丰富