中原地产金湾半岛项目划案.pptxVIP

南方鸿基金湾半岛 项目营销策划案市场分析项目分析项目定位营销策略中原优势市场分析我们面临怎样的市场环境？我们的客户在哪里？我们的竞争对手是谁？市场环境常平经济常平国内生产总值持续上升，经济快速稳步发展！常平经济脱颖而出,成为周边各镇区的龙头东莞规划图常平东莞2000-2015年城市规划 “以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，”的城镇空间布局结构!常平楼盘布局常平项目集中区域：镇中心区；聚集在常平大道东部区域；常马大道两边是今后发展趋势！房地产市场庞大1992年起步房地产项目近70个累计销售27900套，81亿元常平房地产从1992年起步，十年来，从无到有，从小到大，从弱到强，持续健康稳定的发展，房地产趋于理性发展，已形成规模优势，成为常平的支柱产业之一 历年销售面积常平房地产销售面积逐年稳步提高！历年销售总金额常平镇房地产销售金额逐年上升！历年销售套数常平镇房地产销售稳定！17个项目总面积308，313平米住宅253，151平米、3387套别墅9140平米、50套 2004年1-9月常平批准预售开发火热 需求旺盛2004年常平房地产消化31.4万平米3808套房11.7亿港元常平房地产市场供求关系保持基本平衡 东田丽园：40%以上金美花园：80%以上新天美地：80%以上知名楼盘碧湖花园：70%以上金田花园：50%以上外销市场庞大过去：丽景花园、玫瑰花园、阳光山庄、紫荆花园、聚富花园、隐贤山庄、金地利广场等楼盘外销比例较大！ 现在：未来：城铁+轻轨+高速路+娱乐消费中心城+性价比常平镇庞大外销市场 一、港 式管 理微笑服务…港式风格明显封闭式管理安全保障 二、配 套设 施豪华会所免费楼巴三、带装修销 售90%以上住宅带装修销售！别墅除外！ 四、高密度住 宅港人不排斥高密度住宅, 高密度住宅带来高利润! 五、精 致园 林鸟语花香小桥流水超大泳池精致园林充斥各高档楼盘！相差微弱高40%04年均价全市常平樟木头价格分析外销促使房价走高高40%热销楼盘价格4000-5000元/㎡项目名称规 模在售主力户型均 价金美花园占地：20多万㎡建面：32多万㎡二房：75—80㎡三房：91—114㎡4500元/㎡东田丽园占地：24.5万㎡建面：40万㎡二房：72㎡三房：100—108㎡ 洋房：4700元/ ㎡别墅：8000元/㎡新天美地占地：20多万㎡建面：40多万㎡二房：68—77㎡三房：93—107㎡四房：138㎡4500元/ ㎡碧湖花园占地：37万㎡建面：37多万㎡独立别墅：360m2双拼别墅：200 m2三房：92—120m2洋房：4600元/㎡别墅：8500元/㎡紫荆花园占地：90多万㎡建面：100多万㎡双拼别墅：177 ㎡三房：85—107㎡洋房：3800元/㎡别墅：6000元/㎡山水雅居占地：5万㎡一期建面：3万㎡二房：64－78 ㎡三房：117－126㎡四房：130－154㎡3800元/㎡世纪康城占地：8万㎡建面：13万㎡二房：70 ㎡三房：100 ㎡四房：135㎡24000元/㎡月湖湾占地：7万㎡建面：4万㎡独立别墅：570－706㎡6500元/㎡金美花园6期金汇大厦新天美地5期星汇中心碧湖花园.维多利亚园置业大厦东田丽园2、3期曼克顿广场 阳光山庄2期世纪康城 紫荆花园山水雅居 隐贤山庄 月湖湾 玫瑰花园 金田花园 蓝月湾 金凯水都潜在楼盘现有楼盘的延续开发新开发的楼盘稳步上升价格平均以每年5.6%增幅快速增长！稳步上升的价格趋势暂时不会改变！价格趋势户型分析热销户型 70-85㎡两房 95-110㎡三房港式户型放大版别墅供应量潜在供应量隐贤山庄阳光山庄 今年将推二期约250套别墅大社区、精致园林、配套好、管理好；已基本售磬碧湖花园风水不佳、口碑较差、销售指标不一定能拿到！东田丽园丽景花园紫荆花园前期紫荆花园后期规模小、配套少、销售不理想！港式住区氛围成熟,100万㎡后续放量中将有不少量拿来做别墅，我们将密切关注！ 月湖湾规划差、管理不善、景观差，销售不理想！玫瑰花园常平现有别墅基本消化完毕，潜在供应量变化大，本项目若能把握合理入市时机将强占先机！客户来自哪里？2004年客户构成（以上数据来自常平镇政府公报）常平外销比例1998以前80%以上 200255%以上 200333%以上 200440%以上主流外销客户香港客户通过中原庞大外销网络发现：近年外销比例虽下降，但绝对数量却增加常平外省购房者远高于其他镇区,原因是很大一部份同香港客户有着千丝万缕的关系有观点认为：常平外销市场呈下降萎缩趋势！外销客户持续增加渡假盘隐贤山庄工作盘碧湖花园鸳鸯盘新天美地亲友盘紫荆花园投资盘金田花园退休盘金美花园娱乐盘外销楼盘面面观企业管理层崛起外省经商者增加外省群体实际购买力增强物流业兴起…港人内地婚姻外省人身份证购房