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PAGE PAGE 5 隆美房地产开发有限公司隆美大厦及住宅小区建设 项目建议书 二00七年五月二十五日 目 录 第一章 前言一、编制目的二、编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、本市概况 二、西峰区房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章 项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、南区区域分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、建筑设计建议三、环境艺术设计建议第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章 项目开发经营状况分析一、项目经营销售收入估算二、项目经营成本估算三、项目利润估算四、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章 项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目开发经营主要风险及对策分析 第十章 结论与建议第十一章 结束语 第一章 前 言 一、编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、编制依据1、庆阳市南区总体规划 2、国家建设部及庆阳市颁布的与房地产相关法律与政策；4、西峰区2006年统计资料；5、现场勘察和实地调查所得资料。三、项目概况1.项目名称:隆美大厦及住宅小区建设项目 2.建设单位:隆美房地产开发有限公司 企业法人: 3.建设地点及投资规模 该项目总投资9759.87万元人民币,项目选址位于**南区世纪大道东侧，南二/二路南侧，总面积约33亩(含代征道路)。按照庆阳市南区总体规划，该地块的主要用途是住宅用地，适合搞商用大厦建设及新型住宅小区开发。 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为16层商用大厦及中高等档次的住宅新区，住宅建筑形式采用多层形式。初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：33亩（含代征道路）。②容积率：1.4③总建筑面积：4.36万M2其中： 大厦：0.9万M2 住宅：3.06万M2 公建面积：0.4万M2④建筑密度：30%⑤绿化率：40%（以上数据的方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化） 第二章 项目开发经营环境分析 一、本市概况 **现有人口254万人。新中国成立以来，特别是改革开放20余年来，**庆阳市的经济建设和各项基础设施建设快速、协调、健康发展，“西部大开发”战略的实施，又为**发展提供了千载难逢的历史机遇。人民生活质量水平显著提高，全市确立了实现石油和天然气产业化、粮食产业化、果品产业化，草畜产业化、烟草产业化、瓜菜产业化、医药产业化、旅游产业化的发展格局；加速推进交通建设，水利建设、电力建设、电信网络建设、城镇建设大力实施退耕还林还草工程、生态农业专项工程、天然林保护和人工造林工程、流域治理工程、环境保护工程；坚持走市场引导的路子、开放开发的路子、体制创新的路子、科教先行的路子，将全市建成石油天然气化工基地、优势农林牧资源精晶加工基地、富有黄上高原特色的生态农业基地。 全市交通、基础设施建设、科教文卫、电信、广播电视等各项事业蓬勃发展，市场体系和金融、保险机构等健全完善。二、本市房地产市场分析 （一）房地产市场现状近年来，全市以石油、煤炭等资源开发，农产品，文化产品加工为主导产业，城市开发建设步伐加快，城区人口及规模迅速扩张，城市建设与房地产开发良性互动，加之国家对房地产市场的规范整顿，全市房地产市场已进入有序发展阶段。房地产经济处于增长期，主要表现为开发规模逐年加大，建设投资逐年增加，交易量上升，购房者大多自住，房市中的炒作成份相对较少。虽然房价短期内上涨较快，比照周边情况，仍在理性区间之内。全市房地产开发企业由2002年的8家增至2005年上半年的38家，增长了375%。全市38家房地产开发企业中，具有二级资质1家，三级资质3家，四级资质26家，暂定8家（指新申办的房地产开发企业设1年暂定资质，第二年转为四级资质）。房地产各项主要指标稳步增长，2002年至2004年累计开发商品住宅面积70万平方米，其中：2002年9万平方米、2003年20.9万平方米、2004年40万平方米，分别增长132%、30.65和91