某某市菜市场项目营销策划方案研讨.pptx

宁波咏归路菜市场项目营销策划方案;一、市场环境;（二）宁波写字楼市场关健词;;;（三）宁波单身公寓市场;;;二、本案市场定位 ;（二）本案市场定位 ; 单身公寓市场方面，虽然由于市场大环境、推出量较大等因素造成了激烈的竞争环境，消化量也同期有所下降。但仔细研究该产品的各区域供应量，我们可以发现，现在及未来单身公寓产品之间的战斗将在鄞州、江东、江北区之间展开。海曙区目前的供应量只有120套左右，且属于环球中心的顶级产品，价格达到了27000-28000元，中档单身公寓产品市场一片空白。 而海曙区作为商务核心区、宁波城市门户的市中心，依托自身的地段、交通优势和完善的商务配套，聚集的大量人气，是单身公寓租、售的最佳区域。 因此，结合前面阐述的单身公寓市场发展前景，本案所处区域在单身公寓产品市场竞争和需求方面有着得天独厚的优势。 所以，我司建议在营销售策划和包装上巧妙的将本案变脸为SOHO公寓，以避开纯写字楼之间的残酷竞争。SOHO的单身公寓用途非常切合本案所处区域的市场竞争环境。而宁波的经济发展迅速，有大量的小私营业主，这些消费群体就是SOHO产品的目标客户，SOHO商住一体的办公模式可以节省这些私营业主的时间和精力，所以他们很热衷于这类产品。 结论：本案市场定位为：SOHO公寓:单身公寓 + 小面积办公用房 ;三、客户群体定位与分析;（二）客户群体特征;四、企划设计 ;（二）推广脉络结构;过度色：橙色（红黄过度）、深绿（绿黑过度） 寓意：体现年轻人成长性，处于生活和社会工作的过度，富有激情、富有自己的梦想和目标，追求无限的未来 拼图图形：四方组合拼图模型 寓意：体现年轻人的群体关系，工作和生活的紧密性，展示本案的邻里青年氛围特征，展现年轻人群落的创造力 菁英汇 菁英：精华;精英 汇：汇集、会聚;;;;;;;;;;;;;;;;产品业态上考虑即可办公又可做单身公寓销售，将朝向比较好的南北向位置安排作为单身公寓。对朝向上不太敏感又需要气派的大堂的办公用房，我们考虑安排在项目东西向部分．;大堂对于办公项目十分重要，在办公的风格上我们作到简洁、美观大方的??豪斯风格。在设计风格中充分的融入本案项目LOGO的元素于其中。;办公走廊的风格基本和大堂的风格相接近，呈现出一体的设计风格。;在产品风格上，由于本案挑高4米8为了产品均好性，我们建议将走廊上部的灰色空间给朝北和朝东的户型利用。;办公空间合理运用，工作公司形象得到充分显现，理性赢得尊重，和谐赢得价值，办公区域和谐分布其中，经理室尤其独立而出，更私密，更科学。双向采光，更明亮。;创意4.8米挑高+上下分层+空间立体化，后工作时代+年轻类行业产业链+新概念办公。;创意4.8米挑高+上下分层+空间立体化，后工作时代+年轻类行业产业链+新概念办公。;保留部分空间，“二合为一”给客户更大的选择。;创意4.8米挑高+上下分层+空间立体化，后工作时代+年轻类行业产业链+新概念办公。;有别于办公的严谨，在单身公寓大堂的设计上我们比较注重生活的氛围，和邻里之间的互动。;单身公寓的走廊的设计在注重生活氛围上，增加了许多有趣味的光影变化。;在玄关卸下“包装”，在开阔客厅与餐厅里聚会，在储藏间收藏年轻的秘密，在卧室飘窗享受阳光与咖啡，在多功能房享受健身、工作、学习……你的生活，只有不想做，而没有做不到。我们设计更多空间，由你设计生活。;在40方的房子里漫步，会邂逅2处阳光，甚至为近3平方米的封闭景观落地玻璃而惊艳。但你会选择哪里，与咖啡一起约会阳光？我们设计更多空间，由你设计生活。;空间，就是承载生活的容器。获得更多的空间，就拥有更多的可能。上楼阅读，下楼游戏；上楼安憩，下楼欢聚……我们设计更多空间，由你设计生活。;六、价格定位分析与价格策略;;;;核心均价形成 可比楼盘的权重确定;定价方法二：市场需求和目标客户心理预期价位;（二）价格策略;七、营销方略;3.“两手抓，两手都要硬”; 上述储备客户资源和本项目总套数的比例已经接近3：1，按最保守计算，我公司积累的客户资源成交30%，可达到100套，占本案总量的24%；搜房、焦点房产网提供的客户资源成交15%，可达到120套，占本案总量的29%。因此，本案开盘销售阶段，这两项合计可去化总量的50%-60%。 有上述资源作为保障，在引起开盘轰动、带动销售惯性的同时也可快速回笼资金。在项目操作中也将起到“低投入，高回报”的良好效果，正是基于拥有充足客户资源的保障，我公司才提出“低调推广、强势销售”、“充分利用资源和人脉，注重人脉带动式营销模式”的营销总原则，以期能以最低的广告投入和操作费用达到“快速、平稳”去化的目的。 ;方略二：采用“PTOP突破”营销模式;方略三：充分利用“头羊效应”：先吸引行业龙头入驻，用