成都市写字楼市场调查分析简案.pdfVIP

成都市写字楼市场调查 前沿 ： 经营都市的战略已经正式被成都市政府提上了工作议程，城市新的策略形象也 定位于“西部之心，魅力成都”。 城市经营战略最终体现于人与整体环境的最佳结合。对于成都市的商务环境如 何，我们选择从写字楼的供应与需求市场来阐述。 此次供应市场的调查结果主要是通过对成都市二环路以内(因二环路以外的纯 写字楼数量极少，因而忽略不计)，上世纪 90 年代中后期修建并投入使用的 51 个纯 写字楼(不含酒店内的商务办公楼)进行调查获得；消费市场的需求则是通过对各类 机构负责人进行访谈获得。 供应市场 1. 供 应市场的总体状况 1) 写字楼主要沿天府广场-顺城街-玉带桥--东城根街-人民南路的“锤”状区 域分布，已基本形成城市中央商务区 (CBD)的雏形； 2) 商务办公的分布已经开始出现由市中心向南延伸发展的状况，随着城南副中 心规划建设的实施，这种现象将更加明显； 3) 中高档写字楼供应量较小，出租率较高；中低档商务物业的供应大，但整体 使用率低； 4) 中高档写字楼集中在顺城街及天府广场周边，主要以纯写字楼的形式出现； 而中低档商务物业则更多的出现在一环路沿线。 5) 大多数写字楼周边的绿化面积较小甚至没有，而且周边适合普通员工消费的餐饮 配套设施也很少(尽管个别写字楼内设有员工餐厅)，在写字楼内工作的人员就餐非 常不方便。 6) 2002 年 8 月成都市新的《土地级别与基准地价》的施行，使城区内一级商业 用地基准地价攀升至每亩 573.67 万。目前城市写字楼分布的主要区域都属于一级商 业用地的标准，物业租售价格下跌机率较小。 7) SARS 过后，人们对健康有了更深刻的理解。写字楼作为上班族们最主要的活 动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。 可想而知，今后的写字楼无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。 8) 现阶段使用的多数写字楼都是上世纪 90 年代中后期修建的，新项目投入较 少。仅在目前，出现了包括“时代广场”、“央扩置业·开行国际广场”、“新加 城仁恒项目”等在内的在建或拟建工程都定位于甲级写字楼。后两者还更多的附加 了生态、健康的人性化因素，相信这些都将引导成都商务环境的飞跃； 2. 基本数据： 1) 历年的销售情况 写字楼竣工面 实际销售面积 空置面积 新开工面积 施工面积 年份 2 2 2 2 2 积（万M ） （万M） （万M） （万M） （万M） 1996 26.20 5.78 12.14 15.92 112.90 1997 26.99 10.95 24.94 21.07 120.98 1998 26.56 7.73 28.01 —— —— 1999 26.48 8.98 20.09 25.63 99.52 2000 15.07 8.85 20.95 15.99 65.76 2001 9.69 14.94 19.79 8.42 57.19 2002 72.17 22.98 17.68 —— —— 2003 4.93 11.46 10.27 66.50