2011年07月21日盐城大丰项目定位初探.pdfVIP

寻找 ·最佳航向 寻找 ·最佳航向 ——大丰项目定位初探 ——大丰项目定位初探 中国·盐城 |2011.07.21 写在前面的 距离项目北北边界2KM不到的距离有一处军事雷达基地，从我们公司的操作经验 来看存在限高的风险。甲方需要对这个问题重点关注。 目前规划条件上没有对该雷达站有特殊要求，因此本报告暂时不考虑雷达站的因 素。 市场概述 堵完一线堵二线——“挤入效应”下降  “北上广深”等一线城市的房地产市场受到“限购令”的强力打压，新房、二手房成 交量均出现大幅度下滑。 不少二线城市却在一线城市的“挤出”效应下成了开发商和炒房者的乐园，今年1至5 月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、 42个、38个、33个，均为二线乃至三线城市。 目前执行限购政策的城市超过40个，投机需求明显被挤压出这些市场，预计本轮限购 的二三线城市可能超过100个。 不是政策“吓人”，而是政策体现出的背后的楼市控制力度值得我们深 思——房价短期内不可能快速增长！！！接下来就是肉搏战，产品是否 符合主流客户需求影响项目生死。 房产始终高热，速度明显放缓 2004年以来，大丰房地产开发投资始终保持一个较高的热度； 抛开2009年的市场报复性突涨，市场近6年，房地产投资增长速度逐步放缓； 目前市场开发以南通、浙江及本地开发商为主，如果市场没有突破点，大丰市场将如2008年前的南通 市场一样，在5000-6000的单价上僵持； 开工放量，销不及供 近5年市场开工量均远超过销售量，市场囤积量较大； 从2008年的市场反应来看，销售额对市场振动比较敏感； 价格快速上涨 近年来房价的涨幅是大丰城西板块由起步走向成熟的一个明证。随着城中城 西的开发成熟，价格走向顶峰；城东板块起步点较高，但发展需要一个时间 过程，可以预计未来2-3年内，大丰房价将平稳发展。 总价决定销售，面积决定速度 面积范围 楼盘名称 主要户型 （㎡ ） 套数 套数占比 销售率 从住房销售情况来看，９０－１ ２０平方米以下户型比较热销， 两房一卫 90-100 50 14.10% 100% 而１３０平方米以上户型销售困 三房两厅一卫 124 70 19.60% 99% 难，有的小区已经出现这类户型 丰中名邸 滞销现象。从近几年住房套型供 三房两厅两卫 137 200 56% 89% 应量来看，９０－１２０平方米 以下套型供应量不足６０％，远 四房两厅两卫 139-142 37 10.30% 40.50% 不能满足市场实际需要。 两房一卫 80-90 70 14.50% - 朝阳景都 三房两厅两卫 105-118 310 64.50% - 三房两厅两卫 125 100 21% - 两房一卫 85-96 168 40% 100% 海洲花园 三房两厅一卫 98-110 168 40% 100% 三房两厅两卫 120-135 84 20% 88% 户型丰富，居家两房至豪华四房均有，畅销户型主要为三房两卫舒适型，改善型需求占主导地位。 性价比较高的经济型三房一卫与居家两房销售周期较短，市场需求仍然可观。 典型个案——丰中名邸