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军产房买卖合同 篇一：房地产合同管理军产房案例分析 房地产合同管理案例分析 11 级房地产经营管理 1 班 黄思豪 1104030059 案情： A 系北京人，由于长期在珠海工作，对北京快 速上涨的房价不了解，由于欲在美国投资房地产，遂与 B 签 订房屋买卖合同，以 200 万价格将自己的一套面积 100 平方 米的军产权房屋（已超过 5年）卖给B,并约定按揭贷款。 在按揭贷款合同中双方约定房价 230万，由B先向A首付30该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 万，其余200万按揭，但私下里 B实际向A只支付了 10万 元，A表示同意。后 A发现此房屋市场价格值 350万，欲解 除合同，但B不同意并要求 A继续履行合同。A欲解除合同 的理由是：一是此房屋为军产权房屋，其出售受到军队的限 制，此售房合同应是无效的。二是按揭贷款合同是双方合谋 对银行进行欺诈，所以房屋买卖合同应是无效合同。三是房 屋的合同售价是 200 万，但实际市场价值 350 万，显失公平。 显失公平的合同应该是无效合同。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 问题 1：A 认为此房屋买卖合同应该是无效合同，要求 法院判决解除合同，法院会否支持，为什么？该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 问题 2： A 想用支付违约金而拒绝履行合同，法院会否 支持？ 问题 3：房屋所有权应归谁所有？为什么？ 要回答以上几个问题，首先要整理清楚什么是军产房，该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 军产房有什么性质特点。 军产房是指军队享有房屋所有权 （即产权） 的房屋。 依据中华人民共和国建设部房地产业司、 中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房 产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军 队房屋产权属军委、 总部，所有权性质属军产， “产权单位” 填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单 位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解 放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限， 持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批 件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变 更登记。《军队现有住房出售管理办法》 （总后勤部 [1999] 后 营字第 530 号印发）第四条规定：出售军队现有住房，必须 经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。 综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤 部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批， 否则无权转让，转让无效。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 综上所述，军产房的所有权为军委、总部。而后勤部审 批是军产房买卖合同是否有效的关键。如无总后勤部审批， 有关买卖或转让合同是无效的。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 关于军产房到底能否出售以及法院受理的依据。本案中 军产房能否出售是本案判决的关键之一，如果军产房出售是 违法行为，则该合同为无效合同，若军产房出售为合法行为， 则该合同则因没有犯法律法规而成为有效合同。而法院该不 该受理又是另一个关键。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效 力的影响却是一个有争议的问题，产生争议的根本原因是对 于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖 合同效力的影响缺乏明确的法律规定。因为依据《中华人民 共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、 行政法规的强制性规定”的合法无效。而依据《中华人民共 和国立法法》（以下简称立法法）第七条的规定，法律是由 全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国 家立法权。而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行 政法规（见《立法法》第五十六条第一款） 。中央军委及其该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，与 合同法关于合同效力的规定无法对应。使得中央军委及其总 后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的 法律规定。这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力 争议的根源所在。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定 依据《立法法》的规定，应属于军事法规和军事规章。而依 据《立法法》的规定：军事法规、军事规章在武装力量内部 实施。因军产房买卖即涉及军事力量内部，又涉及军事力量 外部的地方军产房购买人，此事如何适用军事法规、军事规 章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然 没有明确的法律规定。具体到判决中的法律适用，合同法第 五十一条的规定：即“无处分权的人处分他人财产，经权利 人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同 有效”。该文档为文档投稿赚钱网作品，