房地产行业市场前景及投资研究报告：近期行业政策梳理及分析.pdf

行业研究 | 内地房地产 1-Jun-20 内地房地产周度观察 强于大市 (维持) 近期行业政策梳理及分析 专题点评： 中央政策方面，流动性宽松对冲经济下行压力，房住不炒严格执行。今年央 行、银保监会等多机构表态将继续坚持房住不炒，避免信贷违规流入房地产行 业，严格执行房地产金融监管要求，但从大环境来看，今年以来为对冲经济下 行压力及 ，流动性保持整体宽松，财政政策、货币政策灵活调整，允许宏 观杠杆率进一步上升、地方债务指标放宽，央行公开市场操作频繁，存款准备 金率、MLF 、LPR 等处于历史低位，整体融资环境宽松，5 年期以上LPR 下降 有利于引导房贷利率下降，提振一部分购房需求，房地产行业发展稳字当头基 调下，房企仍有望一定程度上受益于整体较宽松的融资环境，实现平稳发展。 地方政策方面，各省市均提出以落实地方主体责任、把握房住不炒等为发展今 年房地产市场主基调，多地也开展各项整治措施打击房地产违规行为。但受到 冲击，各地在房住不炒大框架下也积极因城施策进行灵活调整，从具体措 施看，从需求端出发的如降低首付比例、取消限购限制等措施均被撤回，体现 房地产市场调控定力，而供给端政策如放宽预售条件、延缓缴纳土地出让金等 措施基本平稳过渡，为房企发展提供有力支持。除 应对的特殊政策外，供 给端方面，多地响应中央今年在土地市场改革方面措施，简化土地审批流程、 下放土地审批权、允许集体经营性用地入市等，并提出加大住房供应力度改善 供需格局，避免因供不应求导致的局部过热，同时推进老旧小区改造提升城市 产业及人口承载力，一定程度上利好当地布局房企旧改业务与物业管理业务； 需求端方面，响应中央推进新型城镇化建设要求，多地放宽落户限制、加大人 才引入力度，部分吸引力较强的城市群内区域有望享受人口及产业集聚红利， 流入人口一定程度上还将支撑当地购房需求，对此区域布局房企是一大利好。 数据要点： 截至5 月29 日，本周42 个主要城市新房成交面积环比上升11%，2020 年累计 成交面积同比下降22% 。 截至5 月29 日，本周13 个主要城市可售面积（库存）环比下降24% ；平均去 化周期7.7 个月，环比下降28% 。 截至 5 月29 日，本周15 个主要城市二手房交易建面环比下降 1%，2020 年累 计交易面积同比下降18%。 投资建议： 新房成交面积累计同比降幅持续缩窄，5 月百强开发商单月销售同比增速首次 回正，成交保持修复态势。本周央行连续4 次开展逆回购操作，流动性环境相 对充裕，预计需求端将持续恢复。维持行业“强于大市”评级。 1. 近期行业政策梳理及分析 1.1 中央层面：流动性宽松对冲经济下行压力，房住不炒严 格执行 1.1.1 流动性层面：流动性环境整体宽松，房地产金融监管依旧从严 整体保持流动性合理充裕，受 影响目前流动性环境整体宽松。2020 年初， 面对较大经济下行压力，央行宣布降准0.5 个百分点，降低社会融资实际成本， 支持实体经济发展，开启全年流动性偏宽松序幕，并于3、4 月多次宣布定向降 准，降准完成后目前存款准备金率达到2008 年时期水平。随 影响显现，中 共中央政治局会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，发挥好政策性金融 作用，稳健的货币政策要更加灵活适度；央行提出稳健的货币政策更加注重灵 活适度，保持流动性合理充裕，完善宏观审慎评估体系， LPR 改革潜力； 财政部提前下达2020 年新增地方 债务限额 18480 亿元，央行密集开展逆回 购操作，截至 5 月31 日，央行逆回购净投放量4.72 元， MLF、LPR 利率 持续下降到历史最低，确保流动性供应充足。 图 1 ：存款准备金率下降到2008 年左右水平 资料来源：Wind ，中达证券研究