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北京xx房地产经纪有限公司 成都首创国光项目部 PAGE PAGE 1 首创成都项目营销计划书 工作目标 企业发展目标 成功运营首创置业成都1号楼盘，树立企业品牌，为西南进一步市场拓展打下基础。 为首创全国拓展树立成功运营模版。 项目发展目标 成都2007年市场最热销项目之一。 城东提速发展的领军人，塑造城市副都心形象并取得营销推广的龙 头地位。 完成既定的销售率和利润率。 实现企业成都市场企业战略目标。 项目营销目标 全案目标 国光项目总建筑面积35.78万平方米，其中住宅部分建筑面积23.6万平方米，商业部分5.19万平方米。2009年全案销售完毕，实现住宅总销售额11.3亿元。实现商业销售收入2.17亿元。 07年目标 项目的品牌和企业的品牌成功落地，项目顺利开盘发售。实现销售面积9万平方米，实现销售额4.1亿元。 营销环境分析 开发公司进度计划 开发计划是项目营销工作的基本条件。营销工作也会根据开发计划可能发生的变化而及时调整。 序号 任务名称 项目公司工作成果标准 工作时间 开始 完成 一 项目一期（住宅一号楼） 　 　 　 1 土方工程 完成基底验槽 2006-10-30 2006-12-26 2 正负零以下工程 施工完成 2006- 2007-4-15 3 主体结构施工 施工完成 2007-4-16 2007-11-30 4 竣工验收 完成 2008-9-20 2008-10-9 5 入住准备期 完成 2008-10-10 2008-10-29 6 入住 具备入住条件，开始办理入住 2008-10-30 　 二 项目二期（独立商业华堂） 　 　 　 1 土方工程 完成基底验槽 2007-5-30 2007-7-11 2 正负零以下工程 施工完成 2007-7-12 2007-10-4 3 主体结构施工 施工完成 2007-10-5 2007-12-13 4 竣工验收 完成 2008-6-11 2008-6-30 5 入驻准备期 完成 2008-7-10 2008-7-29 6 商业入驻 商业客户具备入驻条件 2008-7-30 　 三 项目三期（住宅二号楼） 　 　 　 1 土方工程 完成基底验槽 2007-3-30 2007-5-28 2 正负零以下工程 施工完成 2007-6-1 2007-7-30 3 主体结构施工 施工完成 2007-7-31 2008-3-15 4 竣工验收 完成 20 2008-11-4 5 入住准备期 完成 2008-11-10 2008-11-29 6 入住 具备入住条件，开始办理入住 2008-11-30 　 四 项目四期（住宅3至11号楼） 　 　 　 1 土方工程 完成基底验槽 2007-6-30 2007-8-9 2 正负零以下工程 施工完成 2007-8-10 2007-9-28 3 主体结构施工 施工完成 2007-9-28 2008-1-30 4 竣工验收 完成 2008-10-15 2008-11-3 5 入住准备期 完成 2008-11-10 2008-11-29 6 入住 具备入住条件，开始办理入住 2008-11-30 　 五 项目五期（独立商业副楼） 　 　 　 1 土方工程 完成基底验槽 2008-10-30 2008-11-19 2 正负零以下工程 施工完成 2008-11-20 2009-1-10 3 主体结构施工 施工完成 2009-1-11 2009-3-5 4 竣工验收 完成 2009-6-9 2009-6-28 5 移交准备期 完成 2009-6-9 2009-6-30 6 商业移交 商业客户具备入驻条件 2009-6-30 　 市场简述 本案所处地域的竞争环境存在着不确定性，07年度的营销安排会随机而变。表现在： 市场火爆，要求本案要紧追市场态势，并在市场迅速成长为领航者。 最近开盘的新项目“颐和家园”、“浅水半岛”、“花样年花郡2期”等项目一经面市均销售火爆，而平均价格也在4400元/平方米的水平。区域目前的市场状态良好，价格在进一步走高，本项目有条件随目前市场状况进一步引爆东区市场地位，同时奠定自己在市场中的引领者的地位。 大量潜在竞争对手即将在本案主销售期内同时发售，本案面临强力的竞争势态。 已经开盘的新项目在本案的主销售期内有新供应量，而更新的项目，如“龙湖项目”、“华润项目”、“红光厂”、“亚光厂”等等项目在区域内部会在未来分流客户。本案在营销安排中要着重考虑自身产品线特点制定营销策略，同时针对市场的不确定性及时调整营销计划和执行方案。 基本营销策略 销售策略 放盘策略 本案开发节奏紧凑，多频次周期短，要求在营销上实现快速的放