西津广场商业部分项目策划报告.docxVIP

[ 西 津 广 场 ] 商业 部 分 项目策划报告 深圳亦道创置 2007.03.06 本次提案的原则及思路 本次提案的原则及思路 1.充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益,又要确保按商业区模式进行商场运作； 2.充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接,创立本项目的商圈核心竞争力； 3.“售得出/租得满/做的旺”为大前提,对投资者,租赁经 营商户,服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 以“做得旺”为项目策划的终极目标 1.进行招商定位,功能划分和商户紧密组合； 2.以【西津广场】项目的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象,强势树立本案品牌形象； 3.优先引进特色主力商家,设计具备自身特色的营销策略， 4.推出适合市场的投资品种； 站于商业物业长远发展的趋势， 站于商业物业长远发展的趋势， 从整体规划和开发利润的角度思考， 为开发商争创利润最大化。 第一篇:市场研究 第一篇:市场研究 城市概况的研究 城市概况的研究 潍坊的城市地位 地位：西北重镇,山东省会； 格局：五区三县,科技中心； 人文：历史悠久,建城已有两千多年； 交通：交通便利,西北物流中心。 潍坊的经济现状研究 2001年 2002年 2003年 2004年 2001年 2002年 2003年 2004年 0.2 0.16 0.12 0.08 0.04 0 10.90? 14.67? 13.78? 440.08 386.78 348.75 504.65 600 500 400 300 200 100 0 2001－2004年潍坊GDP增长 GDP总量 增长率 2004年,潍坊经济飞跃发展。 全年全市国内生产总值达到504.65亿元,比上年增长14.6 ， 增幅创1995年以来的最好水平。 潍坊社会消费品总额统计 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 0 0 10.41%0.08 0.04 50 8.38% 9.59% 8.63% 100 0.16 0.12 206.53 190.56 173.88 160.06 200 150 228.02 0.2 250 潍坊市社会消费品零售总额与增长 单位：亿元 5.00% 10.00% 15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 12.59% 餐饮业 13.10% 批发零售贸易业 其它行业 -5.84% 2005上半年各行消费增长幅度 2004年社会消费品零售总额228.02亿元,同比增长10.41 。 从各行业的消费看,2005年上半年,餐饮业与批零贸易业增长较快， 分别实现零售额16.63亿元和98.89亿元,同比增长12.59 和13.1 。 小结： 各项经济指标显示,在西部大开发和中国加入WTO 的情况下, 各项经济指标显示,在西部大开发和中国加入WTO 的情况下,潍坊经济运行呈现良好的发展态势， 良好的经济发展态势为潍坊房地产业， 及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。 潍坊商业环境研究 潍坊商业环境研究 潍坊商业的整体规模概述 构建大型商业市场和商厦是政府将潍坊建设西北商贸中心的重头戏； 构建大型商业市场和商厦是政府将潍坊建设西北商贸中心的重头戏； 据统计,潍坊目前商业房地产开发面积近800万㎡,相当于潍坊人均约2.6㎡。 根据一般城市商业面积的人均合理比例：6㎡/人,而目前潍坊人均 约2.6㎡的数字还不及其一半,故有着巨大的开发空间。 潍坊商业网点的总体分布研究 西站/小西湖/西关/南关/东方红广场/ 西站/小西湖/西关/南关/东方红广场/ 铁路局/东部市场等商圈为中心点； 目前的潍坊商业布局呈现“中间高,四周专”的特点。 潍坊主要商业物业的竞争格局研究 主要竞争指标 城关区中/西部 城关区东部 七里河区/ 西站一带 商业地位 中心商业区 自成一体 二级中心商业区 商业覆射范围 潍坊 全区或更广范围 以七里河为主 商品档次 中/高档 低档 中/低档 商业环境 较佳 差 较差 商业规模 较大 成行成市 较小 经营业种 零售业为主 批发为主,兼顾零售 零售业为主 目标客户 中/高消费能力客户 商户及低消费能力客户 中/低消费能力客户 项目商圈研究(潍坊商圈客户分布) 1.核心商圈：南关—西关商圈/东方红广场商圈； 2.次级商圈：五里铺商圈； 3.社区型商圈：西站商圈/小西湖商圈。 次级商圈 次级商圈 （5%—25%的顾客） 核心商圈 （55?—70?的顾客） 社区型商圈 （其他顾客） 小结： 1.经营种类/档次较接近,可替代性强,故竞争相对比较激烈； 2.重复建设/盲目建设,出现了一些空壳市场/空壳商场； 3.商业项目聚集人流的作用和交通的通畅性之间存在矛盾； 4.商场环境不同程度地存在档次低