北京北奥公馆推广策略规划中原(20200603053033).pdfVIP

北 奥 公 馆 营 销 推 广 策 略 报 告 2004 年 11 月 8 日 北京中原 北奥公馆专案组 1、项目 SWOT 分析 1．1 优势 位于奥运核心腹地 纯板楼居住型小社区 分户式中央空调及封闭立体车库 准现房销售 区域内比较完善的配套设施 1．2 劣势 价格创区域新高 销售现场环境混乱 目前周边交通条件并不理想 售楼处与项目现场分离 1．3 机会 奥运主题为本项目带来更大的升值空间 区域内整体供给量不大 市政及配套设施将逐步完善 1．4 威胁 交通情况改进时间待定 奥运地产的逐渐降温 以上为本项目的 SWOT 大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大 程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。 2、销售周期 2 ．1 北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身 的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单 纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善， 透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市 场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入 分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的 销售周期是从每年的 5 月份开始，然后持续加温，直至 11 月份，而这段时间 里，又以 5、6 月份和 9、10 月份的销售活动最为频繁。 2 ．2 本项目推广特点说明 2004 年 11 月我司开始接触本项目 项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 样板间及售楼处于 11 月底投入使用 目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至 2005 年初 周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善 2004 年底大屯路断路整修 2004 年底科荟路通车交付使用 位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离 2 ．3 本项目销售周期说明 本项目销售周期为 2004 年 12 月 1 日起至 2006 年 5 月 31 日止，共计 18 个月。 根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目 2004 年 12 月进入市 场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶 段具体时间分布如下表： 销售周期分布表 销售周期 时间结点 市场亮相及客户积累期 2004 年 12 月 1 日至 2005 年 2 月 第一强销期 2005 年 3 月至 2005 年 6 月 第一调整期 2005 年 7 月至 2005 年 8 月 第二强销期 2005 年 9 月至 2005 年 11 月 第二调整