房地产销售常见问题解答.pdfVIP

常见问题解答 基础知识问答 1. 在房地产广告中，不得包含哪些内容？ 答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好 风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不 得出现返本销售或变相返本销售等内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。 2. 以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？ 答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按 上述次序依次享有优先购买权。 3. 填写二手房转让合同时，应当注意哪些问题？ 答：（1）买卖双方的名称要按身份证明标准名称填写；（2）转让的房地产需填写清楚楼盘座落、栋 号、房号、产权证号码等；（3） 建筑面积、一楼或顶楼是否包括花园和天台面积；（4）交易的币 种、金额、付款方式等。 4. 申请房地产登记，可否委托他人办理？ 答：申请房地产登记申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，向登记机关提交经公证的委 托书。 5. 房地产登记中，土地使用权年限怎样确定？ 答：1988 年1月3 日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其 土地使用最高年限按国家规定执行。即居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育 用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。对公告之前签订《土地使用权 出让合同书》的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之后的按《土地使用权出让合同书》规定计 算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。 6. 客户在签合同的当时不愿下订，要求在过户当天一次性付款，怎么办？ 答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有 收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购 买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违 约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。 7. 客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出 来，怎么办？ - 1 - 答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买 方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一 个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了 这房今后也会飞黄腾达。 8、客户在看房后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？ 答：在您未完全确定下来（下意向金或定金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们 公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过 户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。 9、在价格、房子、产权都落实满意了之后又因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？ 答：1、多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题； 制造危机意识，让客户感觉到现在不买，迟了就没机会了。 10、客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？ 答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产 证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的 会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。 11、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎样回答？ 答：当你交 10%订金后，公司会转给业主，公司就会收业主房产证，办理一些手续，如你下太少订 金，业主会不收，也不放心把房产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房