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第一节 工程移交与保修
第一条 竣工工程移交由项目工程部负责组织,项目总经理/项目主
管工程副总主持,移交对象是物业公司。
第二条 项目工程部于工程项目竣工前一个月发出物业公司提前介
入的通知。物业公司收到提前介入的通知及时与项目工程部联系,组
织物业公司的工程人员于项目竣工前一个月进入施工现场,参与机电
系统安装、调试等方面的工作,尽早掌握设施、设备的性能、操作方
法,以利于交接验收的顺利进行,熟悉交接验收房屋的各项情况。
第三条 主体建筑的工程资料由总承包施工单位向物业公司移交,独
立发包工程的工程资料由项目工程部向物业公司移交。移交时需填写
《工程文件移交物业会签表》(见附件1-1.30),移交方、接收方的
项目第一负责人必须签字。独立发包、指定分包施工单位配合移交。
第四条 移交的工程资料主要包括:
(一)项目分期/区/单位竣工图 (副本);
(二)单位工程竣工验收证明 (副本);
(三)各专业 (自来水/污水/中水/电气/消防/人防/环保/弱电/
防雷等)市政验收证明文件复印件 (副本);
(四)物业维修必需的各专业技术标准资料 (复印件);
(五)施工责任单位及主要材料/设备的质量证明资料 (副本)、供
应商花名册和联系方式等;
(六)单位工程质量保证书;
(七)单位工程产品使用说明书;
(八)房屋工程质量责任保修书;
(九)工程 (资料、实体)移交目录;
(十)工程竣工遗留 (经建设单位认可的临时甩项)清单。
第五条 移交的实体工程主要包括:
(一)项目分期/区/单位工程主体建筑;
(二)室外附属建筑 (围墙、大门、垃圾站、泵房、供变电所等)
(三)室外景观工程 (园建、绿化、娱乐及康体设施/场地、水池
等);
(四)室外市政综合管线及道路。
竣工遗留 (甩项):工程移交清单中所列少量的质量缺陷整改未完
成或者建设单位事先认可的室内、外局部未完工内容。一般情况下此
类遗留不应直接/严重影响竣工工程验收和交楼使用。
项目工程部需设立专职或兼职维修工程师岗位,与物业公司对接,
负责本项目各项目维修工作的协调管理。
室内外工程竣工移交物业三个月内的维修由项目工程部负责组织
原施工单位进行维修并对维修情况进行跟踪。工程移交物业三个月后
的维修工作,由物业公司负责组织原施工单位进行维修,并对维修情
况进行跟踪。其中,涉及甲方额外负担费用的及扣原施工单位保修金
的维修项目,由项目工程部负责确定维修单位及维修工程款的支付,
由物业公司进行工程监督及质量验收。
当发生承包单位有意拖延或维修不及时的现象,项目工程部 (工程
移交物业三个月后为物业公司)必须主动向承包单位致函。致函后在
合理工期内,承包单位仍不整改过失的,项目工程部 (工程移交物业
三个月后为物业公司)在做好证据留存工作后,可以将该项维修工作
外委其他施工单位实施。
第六条 维修工作的外委,原则上按照工程通知单或招标流程办理,
外委工作由项目工程部负责组织。
第七条 工程移交物业3个月后外委维修工程的签证单(工程量确认
单),签字栏中的工程签字人可以为物业公司,也可以为项目工程部。
第八条 维修责任鉴定:因工程质量原因导致维修责任存在争议的,
由项目工程部组织工程质量鉴定,明确质量原因和责任归属。若施工
单位不接受的,由项目工程部出具质量鉴定意见,报事业部工程管理
部进行最终裁定。项目工程部对工程管理部出具的裁定意见强制执行。
第九条 保修期外的维修:出租房屋的维修由物业公司办理立项手续
后交工程部进行外委维修,出售房屋的维修由物业公司按照有偿维修
的原则进行维修。
第十条 特殊情况:如工程保修期 (不包括结构质量缺陷维修)先于
购房合同约定的房屋保修期终结的,其保修责任方是项目公司,由项
目公司负责具体的维修工作安排(按照本管理办法的第一百七十七条
至第一百八十一条执行)。保修期限至购房合同约定的保修期满。
第十一条 业主报修由物业公司负责受理,空置房、公共设施出现的
质量问题由物业公司负责报修。
第十二条 物业公司必须每月对报修业主在维修工作完成后,进行定
期回访,回访可采用电话、登门的回访形式。
第十三条 一般质量问题的维修,应抽取上月同类维修总户数的
10%进行回访。
第十四条 较大质量问题的维修,应抽取上月同类维修户数的50%
进行回访。
第十五条 投诉索赔、结构开裂、渗漏水较严重或二次维修的业主回
访,在维修工作完成后一个月内,必须
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