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房地产销售人员培训手册(理论篇).pdf 21页

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房地产销售人员完全培训手册之理论篇 房地产销售人员培训手册房地产销售人员培训手册 (理论篇(理论篇)) 房地产销售人员培训手册房地产销售人员培训手册 ((理论篇理论篇)) 第一部分:销售人员房地产理论知识培训 一、销售商品房的条件 房地产开发商预售房地产应符合下列条件:土地使用权已经依法登记,取得房地产权利证书; 取得 《建筑许可证》和《开工许可证》;除付清地价款土地出让金外,投入开发建筑的资金 已达工程预算投资总额的 25%,并经注册会计师验资;房地产开发商和金融机构已签订预 售款监管协议;土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的,经主管机关核准 后,发给 《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅,还应发给 《商品住宅外销售许可 证》。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建 设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称 “五证”。“一照”指开 发商的营业执照。 二、房地产登记的程序 房地产登记按下列程序办理:1、提出申请;2 、受理申请;3、审查申请文件;4 、权属调查; 5、依法公告;6、确认房地产权利;7 、将核准登记事项记载在房地产登记册上;8、计收规 费并颁发房增权利证书;9、立卷归档。 三、土地的使用年限是如何确定的 凡与省市规划国土局签订 《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执 行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; 商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。 四、什么是房地产转让 房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其 他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 五、哪些情况需要办理房地产转移登记 经初始登记的产地房,有下列情况之一的,当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十 日内申请办理转移登记:买卖;继承;赠与;共有房地产的分割;交换;人民法院判决、裁 定的强制性转移;依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。 六、房地产买卖合同应当具备的条款有哪些 房地产买卖合同应当具备以下条款:当事人的姓名或者名称、地址;房地产权利证书编号; 房地产坐落的位置、面积、四周界线;土地宗地号、土地使用权的性质和年限;房的产的用 途;买卖价款支付方式和日期;房地产交付使用的日期;公用部分的权益分享及共有人的权 第 1 页 共 21 页 房地产销售人员完全培训手册之理论篇 利义务;违约责任;合同纠纷的解决办法;合同生效的条件及时间;双方认为必要的其他事 项。 七、什么样的房地产不予转让 下列房地产,不得转让:根据城市规划,市政府决定收回土地使用仅的;司法机关、行政机 关依法裁定,决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的;共有房地产,未经其他共有 人书面同意的设定抵押权的房地产,未经抵押权人的同意;权属有争议的;法律、法规或市 政府规定禁止转让的其他情况。 八、房地产转让时,其他公用设施是否一起转让 房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走 廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权 益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机 关初始登记,由登记的权利人拥有。 九、什么叫房地产抵押(按揭的含义) 指债务人或第三人 (抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押人)提供债 务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。所谓按揭就是债务人将所购物 业转到债权人名下,返款后,债权人将此物业转回债务人名下,即债权人 (银行)一次性买 断物业产权,由债务人分期返款债权人,待所有款项付清后,债权人将物业转回债务人名下, 并解除借贷关系 十、申请抵押登记应提交什么文件 1、《房地产抵押登记申请书》; 2、房地产权利证书; 3、身份证明; 4、主合同和抵押合同 非法人企业、组织的房地产抵押,应提交其产权部门同意抵押的批准文件;预购的房地产抵 押时,应提交本条第1、2 、3 项规定的文件和房地产买卖合同书。 十一、预购房地产如何进行抵押登记 预观房地产抵押时,应提交 《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同和房 地产买卖合同书等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专业章。 十二、已抵押的房地产能否转让 第 2 页 共 21 页

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