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房地产销售人员完全培训手册之理论篇 房地产销售人员培训手册房地产销售人员培训手册 （理论篇（理论篇）） 房地产销售人员培训手册房地产销售人员培训手册 （（理论篇理论篇）） 第一部分：销售人员房地产理论知识培训 一、销售商品房的条件 房地产开发商预售房地产应符合下列条件：土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； 取得 《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款土地出让金外，投入开发建筑的资金 已达工程预算投资总额的 25%，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预 售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准 后，发给 《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅，还应发给 《商品住宅外销售许可 证》。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建 设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称 “五证”。“一照”指开 发商的营业执照。 二、房地产登记的程序 房地产登记按下列程序办理：1、提出申请；2 、受理申请；3、审查申请文件；4 、权属调查； 5、依法公告；6、确认房地产权利；7 、将核准登记事项记载在房地产登记册上；8、计收规 费并颁发房增权利证书；9、立卷归档。 三、土地的使用年限是如何确定的 凡与省市规划国土局签订 《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执 行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 四、什么是房地产转让 房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其 他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 五、哪些情况需要办理房地产转移登记 经初始登记的产地房，有下列情况之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十 日内申请办理转移登记：买卖；继承；赠与；共有房地产的分割；交换；人民法院判决、裁 定的强制性转移；依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。 六、房地产买卖合同应当具备的条款有哪些 房地产买卖合同应当具备以下条款：当事人的姓名或者名称、地址；房地产权利证书编号； 房地产坐落的位置、面积、四周界线；土地宗地号、土地使用权的性质和年限；房的产的用 途；买卖价款支付方式和日期；房地产交付使用的日期；公用部分的权益分享及共有人的权 第 1 页 共 21 页 房地产销售人员完全培训手册之理论篇 利义务；违约责任；合同纠纷的解决办法；合同生效的条件及时间；双方认为必要的其他事 项。 七、什么样的房地产不予转让 下列房地产，不得转让：根据城市规划，市政府决定收回土地使用仅的；司法机关、行政机 关依法裁定，决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有 人书面同意的设定抵押权的房地产，未经抵押权人的同意；权属有争议的；法律、法规或市 政府规定禁止转让的其他情况。 八、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让 房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走 廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权 益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机 关初始登记，由登记的权利人拥有。 九、什么叫房地产抵押(按揭的含义) 指债务人或第三人 （抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押人）提供债 务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。所谓按揭就是债务人将所购物 业转到债权人名下，返款后，债权人将此物业转回债务人名下，即债权人 （银行）一次性买 断物业产权，由债务人分期返款债权人，待所有款项付清后，债权人将物业转回债务人名下， 并解除借贷关系 十、申请抵押登记应提交什么文件 1、《房地产抵押登记申请书》； 2、房地产权利证书； 3、身份证明； 4、主合同和抵押合同 非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；预购的房地产抵 押时，应提交本条第1、2 、3 项规定的文件和房地产买卖合同书。 十一、预购房地产如何进行抵押登记 预观房地产抵押时，应提交 《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同和房 地产买卖合同书等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专业章。 十二、已抵押的房地产能否转让 第 2 页 共 21 页